Mua bán chung cư đang dần trở nên phổ biến trong đời sống hiện nay. Tuy nhiên, khi bạn muốn mua một căn chung cư nhưng căn hộ đó đang thế chấp ngân hàng. Liệu chung cư đang thế chấp có mua bán được không?. Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu nhé.
1. Có được mua bán chung cư đang thế chấp không?
Khoản 8 Điều 320 BLDS khẳng định:
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng chotài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Theo quy định này, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì người thế chấp không được bán cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.
Nếu bên phía ngân hàng không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận Sổ đỏ, xoá đăng ký thế chấp và làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư.
Lưu ý: Nếu ngân hàng không đồng ý, các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro.
>>> Xem thêm: Hỗ trợ dịch vụ làm sổ đỏ nhận thừa kế nhà đất uy tín số 1 Hà Nội
2. Thủ tục sang tên chung cư đang thế chấp thế nào?
2.1 Ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán chung cư
Mặc dù quy định là thế nhưng thực tế có rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi chung cư đang còn thế chấp tại ngân hàng. Nếu đồng ý, ngân hàng cũng sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.
Theo đó, các bên sẽ ký văn bản thoả thuận để bên mua trả nợ thay cho bên bán. Hết thời gian trả nợ, ngân hàng sẽ làm thủ tục giải chấp và bên mua sẽ công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho mình.
Bởi theo Điều 370 Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu được phía ngân hàng đồng ý.
Tuy nhiên, trường hợp này luôn có nhiều rủi ro với cả bên ngân hàng và bên mua chung cư. Do đó, thực tế, rất ít trường hợp áp dụng biện pháp này mà thường các bên sẽ thực hiện theo cách 02 dưới đây.
>>> Xem thêm: Quy trình 03 bước thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ nhà đất nhận thừa kế
2.2 Ngân hàng không đồng ý hoặc các bên thoả thuận bên thế chấp trả hết nợ và thực hiện mua bán
Trong trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập hợp đồng đặt cọc để bên thế chấp trả hết nợ cho ngân hàng. Các bên lấy Sổ đỏ cùng thông báo giải chấp và thực hiện thủ tục công chứng, sang tên Sổ đỏ. Cụ thể các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc
Để thực hiện đặt cọc mua bán chung cư, các bên có thể công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc. Nếu công chứng, các bên phải thực hiện theo thủ tục sau đây:
Hồ sơ cần chuẩn bị
– Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Do căn hộ đang được thế chấp nên giấy tờ về quyền sở hữu chung cư sẽ là Sổ hồng photo công chứng, hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư…
– Giấy tờ về nhân thân: Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn,giấy đăng ký kết hôn… của hai bên mua và bên bán.
Nơi công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng
Thời gian công chứng: Khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Nếu phức tạp thì thời hạn kéo dài không quá 10 ngày làm việc.
Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua ngay lập tức thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản chính Sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi nhận được Sổ đỏ, các bên thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.
Bước 03: Ký hợp đồng mua bán chung cư
Khi lựa chọn công chứng hợp đồng mua bán chung cư thì các bên thực hiện theo thủ tục sau đây:
Trên đây là giải đáp về vấn đề mua bán chung cư đang thế chấp. Ngoài ra, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về thủ tục công chứng, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1.Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2.Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch