Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTặng cho chung cư chưa sổ là vấn đề được nhiều gia đình quan tâm khi căn hộ đã mua hoặc đã nhận bàn giao nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, chưa có sổ hồng không đồng nghĩa với việc mọi trường hợp đều có thể lập hợp đồng tặng cho.
Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở tham gia giao dịch tặng cho về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận. Luật cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ đối với nhà ở chưa có Giấy chứng nhận.
Vì vậy, trước khi đến văn phòng công chứng, các bên cần xác định đúng tình trạng pháp lý của căn hộ. Đặc biệt, cần phân biệt việc tặng cho căn hộ với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Hai giao dịch này có bản chất và hồ sơ khác nhau.
>>> Xem thêm: Đất nằm trong vùng đệm khu dự trữ sinh quyển thế giới.
1. Có được tặng cho căn hộ chung cư chưa có sổ hồng không?
1.1. Nguyên tắc chung khi tặng cho căn hộ chung cư
Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch tặng cho nhà ở phải đáp ứng các điều kiện pháp luật. Trong đó, nhà ở tham gia giao dịch về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận.
Ngoài điều kiện về giấy tờ, căn hộ cũng không được thuộc diện đang có tranh chấp. Quyền sở hữu nhà ở phải được xác định rõ ràng.
Căn hộ cũng cần đáp ứng các điều kiện khác theo quy định. Do đó, không nên tự ý lập hợp đồng tặng cho khi căn hộ chưa có sổ hồng.
1.2. Trường hợp căn hộ chưa có sổ nhưng đã có hợp đồng mua bán
Đây là trường hợp khá phổ biến tại các dự án chung cư.
Người mua có thể đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Căn hộ cũng có thể đã được bàn giao. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận vẫn chưa được cấp.
Trong trường hợp này, cần xem xét quyền của người mua theo hợp đồng. Đồng thời, cần kiểm tra tình trạng cấp Giấy chứng nhận của căn hộ.
Luật Nhà ở 2023 có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong một số trường hợp. Vì vậy, không nên mặc nhiên gọi giao dịch này là “tặng cho căn hộ”.
1.3. Phân biệt tặng cho căn hộ và tặng cho quyền từ hợp đồng mua bán
Hai hình thức này có sự khác biệt.
Tặng cho căn hộ là việc chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người nhận tặng cho. Giao dịch này thường gắn với Giấy chứng nhận của căn hộ.
Trong khi đó, chuyển giao quyền từ hợp đồng mua bán liên quan đến quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng với chủ đầu tư.
Nếu căn hộ chưa có sổ hồng, các bên cần xác định chính xác loại giao dịch phù hợp. Việc lựa chọn sai hình thức có thể khiến hồ sơ không được công chứng hoặc không thể đăng ký sang tên.
2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi tặng cho chung cư chưa có sổ
2.1. Giấy tờ tùy thân của bên tặng cho
Bên tặng cho cần chuẩn bị giấy tờ xác định nhân thân.
Thông thường, hồ sơ có thể gồm:
- Căn cước công dân hoặc giấy tờ tùy thân hợp lệ.
- Giấy tờ chứng minh thông tin cư trú khi cần thiết.
- Giấy đăng ký kết hôn nếu người tặng cho đã kết hôn.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp phù hợp.
Nếu căn hộ là tài sản chung của vợ chồng, cần xác định đầy đủ chủ thể có quyền đối với căn hộ.
Việc xác định đúng chủ thể giúp hạn chế tranh chấp về sau.
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư
Đây là giấy tờ đặc biệt quan trọng nếu căn hộ chưa được cấp sổ hồng.
Bên tặng cho nên chuẩn bị bản chính hợp đồng mua bán căn hộ. Các phụ lục hợp đồng cũng cần được cung cấp nếu có.
Hồ sơ nên thể hiện rõ:
- Tên dự án.
- Tòa nhà và số căn hộ.
- Diện tích căn hộ.
- Thông tin bên mua.
- Giá trị hợp đồng.
- Tiến độ thanh toán.
Công chứng viên sẽ căn cứ vào hồ sơ để xác định tình trạng pháp lý của giao dịch.
2.3. Giấy tờ chứng minh tình trạng thanh toán
Các bên nên chuẩn bị tài liệu chứng minh việc thanh toán tiền mua căn hộ.
Tài liệu có thể gồm:
- Phiếu thu của chủ đầu tư.
- Ủy nhiệm chi.
- Sao kê tài khoản.
- Biên bản xác nhận công nợ.
- Văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.
Không phải trường hợp nào cũng yêu cầu toàn bộ các giấy tờ trên. Thành phần hồ sơ có thể thay đổi theo tình trạng cụ thể của căn hộ.
2.4. Giấy tờ liên quan đến hôn nhân và tài sản
Nếu căn hộ được mua trong thời kỳ hôn nhân, cần xác định đây là tài sản chung hay tài sản riêng.
Trường hợp là tài sản chung, việc định đoạt tài sản cần có sự tham gia của những người có quyền.
Nếu là tài sản riêng, cần có căn cứ chứng minh phù hợp. Ví dụ có thể là văn bản thỏa thuận về tài sản hoặc giấy tờ xác lập quyền sở hữu riêng.
Việc kiểm tra nội dung này rất quan trọng trước khi lập hợp đồng.
>>> Xem thêm: Khi nào cần công chứng ủy quyền và thủ tục gồm những gì?
3. Thủ tục công chứng tặng cho căn hộ chung cư chưa có sổ
3.1. Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của căn hộ
Trước tiên, các bên cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ căn hộ.
Nội dung cần rà soát gồm:
- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
- Tình trạng thanh toán.
- Tình trạng bàn giao căn hộ.
- Tình trạng cấp Giấy chứng nhận.
- Các hạn chế về chuyển giao quyền nếu có.
Bước này giúp xác định căn hộ có đủ điều kiện thực hiện giao dịch hay không.
3.2. Bước 2: Xác định đúng loại giao dịch
Đây là bước rất quan trọng đối với căn hộ chưa có sổ hồng.
Nếu căn hộ đã có Giấy chứng nhận, các bên có thể xem xét lập hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định.
Nếu căn hộ chưa có Giấy chứng nhận, cần xem xét hình thức giao dịch phù hợp với hồ sơ hiện có.
Trường hợp chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, giao dịch có thể liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Việc chuyển nhượng này cần đáp ứng điều kiện và trình tự riêng.
Do đó, các bên nên cung cấp đầy đủ hồ sơ cho công chứng viên kiểm tra trước.
3.3. Bước 3: Soạn thảo hợp đồng và thực hiện công chứng
Khi xác định được hình thức giao dịch phù hợp, các bên tiến hành lập hợp đồng.
Hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản. Nội dung cần thể hiện rõ thông tin của các bên và đặc điểm căn hộ.
Đối với hợp đồng tặng cho nhà ở, pháp luật yêu cầu công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp ngoại lệ. Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.
Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ và tư cách của các bên. Nếu hồ sơ đủ điều kiện, các bên ký hợp đồng trước mặt công chứng viên.
3.4. Bước 4: Thực hiện thủ tục tiếp theo sau công chứng
Sau khi hợp đồng được công chứng, các bên thực hiện những thủ tục tiếp theo tùy từng trường hợp.
Nếu giao dịch liên quan đến quyền sở hữu căn hộ đã đủ điều kiện đăng ký, bên nhận tặng cho có thể thực hiện thủ tục đăng ký quyền.
Nếu căn hộ chưa có sổ hồng, hồ sơ cần được xử lý theo tình trạng pháp lý của căn hộ. Các bên có thể cần phối hợp với chủ đầu tư để hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Luật Nhà ở 2023 cho phép các bên thỏa thuận về việc thực hiện hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Với trường hợp mua hoặc thuê mua nhà ở của chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp bên mua hoặc thuê mua tự nguyện thực hiện.
4. Những lưu ý quan trọng khi tặng cho chung cư chưa có sổ
4.1. Không nên chỉ lập giấy viết tay
Các bên không nên chỉ lập giấy viết tay để ghi nhận việc tặng cho căn hộ.
Giấy viết tay có thể không đáp ứng yêu cầu về hình thức của giao dịch. Điều này có thể gây khó khăn khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sau này.
Đặc biệt, cần phân biệt giấy thỏa thuận dân sự với hợp đồng tặng cho nhà ở. Hai loại văn bản này có giá trị pháp lý và mục đích sử dụng khác nhau.
4.2. Cần kiểm tra điều khoản trong hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có thể chứa nhiều điều khoản quan trọng.
Các bên nên kiểm tra quy định về chuyển nhượng hợp đồng. Đồng thời, cần xem xét nghĩa vụ thanh toán và điều kiện chuyển giao quyền.
Một số dự án có quy trình hồ sơ riêng. Vì vậy, người mua nên liên hệ chủ đầu tư để xác nhận tình trạng hồ sơ trước khi thực hiện giao dịch.
4.3. Chú ý nghĩa vụ thuế và lệ phí
Giao dịch tặng cho căn hộ có thể phát sinh nghĩa vụ thuế và lệ phí.
Tuy nhiên, một số trường hợp tặng cho giữa người có quan hệ thân thích thuộc diện được miễn thuế theo quy định.
Để được miễn, người nhận và người tặng cho cần có giấy tờ chứng minh quan hệ. Hồ sơ chứng minh có thể gồm giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ hộ tịch phù hợp.
Do đó, các bên nên chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ ngay từ đầu.
4.4. Nên kiểm tra hồ sơ trước khi đến văn phòng công chứng
Mỗi căn hộ chưa có sổ hồng có thể có tình trạng pháp lý khác nhau.
Có trường hợp căn hộ đã bàn giao nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất hồ sơ cấp sổ. Cũng có trường hợp người mua chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.
Vì vậy, không nên áp dụng một bộ hồ sơ cho mọi trường hợp.
Việc kiểm tra trước giúp xác định đúng giao dịch. Đồng thời, các bên cũng hạn chế được thời gian bổ sung giấy tờ.
>>> Xem thêm: Người bán cần chuẩn bị gì trước khi công chứng mua bán nhà đất?
Kết luận
Tặng cho chung cư chưa sổ không phải trường hợp nào cũng có thể thực hiện bằng hợp đồng tặng cho căn hộ thông thường. Điều quan trọng là phải xác định đúng tình trạng pháp lý của căn hộ và quyền của người đang đứng tên trên hồ sơ.
Nếu căn hộ chưa có Giấy chứng nhận, các bên cần xem xét hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Từ đó, xác định giao dịch phù hợp với quy định hiện hành. Hồ sơ càng đầy đủ thì việc kiểm tra và công chứng càng thuận lợi.
Nếu cần hỗ trợ kiểm tra hồ sơ, công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc các giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư, bạn có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979. Đội ngũ chuyên viên sẽ hỗ trợ kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục phù hợp với từng trường hợp.
>>> Xem thêm: Đừng xem nhẹ vai trò của văn phòng công chứng trong các giao dịch quan trọng.
>>> Xem thêm: Không ít người gặp khó khăn khi chưa nắm rõ dịch vụ sang tên sổ đỏ cho con.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com