Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTặng cho hay mua bán nhà đất là vấn đề được nhiều gia đình quan tâm khi muốn sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Hai hình thức này đều có thể làm phát sinh thủ tục công chứng, đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, mức thuế và phí của từng phương án không giống nhau. Tặng cho có thể được miễn một số khoản trong quan hệ gia đình nhất định. Ngược lại, mua bán thường phát sinh thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Từ ngày 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 đã có hiệu lực. Thuế đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Luật mới cũng nâng ngưỡng tính thuế đối với quà tặng từ 10 triệu đồng lên 20 triệu đồng.
Vì vậy, lựa chọn hình thức nào cần dựa vào quan hệ giữa các bên và tình trạng pháp lý của bất động sản. Không nên chỉ nhìn vào tên gọi của hợp đồng để quyết định.
>>> Xem thêm: Đất xây dựng công trình ngầm giao thông đô thị (Metro): Đền bù mặt bằng.
1. Sang tên nhà đất bằng hình thức tặng cho
1.1. Tặng cho nhà đất là gì?
Tặng cho nhà đất là việc chủ sở hữu chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà cho người khác mà không yêu cầu thanh toán tiền.
Hình thức này thường được sử dụng trong phạm vi gia đình. Cha mẹ có thể tặng cho nhà đất cho con. Vợ chồng cũng có thể tặng cho tài sản cho nhau.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần được lập và thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Sau khi hợp đồng hoàn tất, bên nhận phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để sang tên.
1.2. Những khoản thuế, phí có thể phát sinh khi tặng cho
Tặng cho nhà đất có thể phát sinh thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, pháp luật có quy định các trường hợp được miễn thuế. Trong đó có quan hệ vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu và anh chị em ruột. Quy định miễn thuế cũng áp dụng cho một số quan hệ cha mẹ chồng với con dâu và cha mẹ vợ với con rể.
Với quà tặng là bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định ngưỡng tính thuế là phần giá trị vượt trên 20 triệu đồng cho mỗi lần phát sinh. Thuế suất đối với khoản thu nhập này là 10%.
Do đó, không phải mọi hợp đồng tặng cho đều được miễn thuế. Việc miễn thuế phụ thuộc vào quan hệ giữa người tặng và người nhận.
1.3. Khi nào tặng cho nhà đất có lợi về chi phí?
Tặng cho thường có lợi về thuế khi các bên thuộc nhóm quan hệ được pháp luật miễn thuế.
Ví dụ, cha mẹ tặng nhà đất cho con. Trường hợp này có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng điều kiện và có giấy tờ chứng minh quan hệ.
Một số trường hợp tặng cho giữa các thành viên gia đình còn có thể được miễn lệ phí trước bạ. Quy định về lệ phí trước bạ có nhóm trường hợp nhà, đất là quà tặng giữa những người có quan hệ thân thích theo luật định.
Vì vậy, tặng cho trong gia đình thường là phương án tiết kiệm chi phí đáng cân nhắc.
2. Sang tên nhà đất bằng hình thức mua bán
2.1. Mua bán nhà đất là gì?
Mua bán nhà đất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đổi lấy tiền hoặc khoản thanh toán theo thỏa thuận.
Bên bán và bên mua sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo trường hợp pháp luật quy định.
Sau khi hoàn tất hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Các bên cũng cần kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.
2.2. Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, thuế đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Quy định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Như vậy, nếu giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng, số thuế tính theo mức 2% sẽ là 60 triệu đồng.
Tuy nhiên, đây chỉ là ví dụ về cách tính. Số tiền thực tế còn phụ thuộc vào giá tính thuế và hồ sơ của từng giao dịch.
Pháp luật cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế. Trong đó có giao dịch giữa những người có quan hệ gia đình thuộc nhóm được miễn. Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam cũng có thể thuộc diện miễn nếu đáp ứng đủ điều kiện.
2.3. Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất
Bên nhận chuyển nhượng nhà đất thường phải thực hiện nghĩa vụ về lệ phí trước bạ.
Nhà, đất thuộc nhóm tài sản chịu lệ phí trước bạ theo quy định. Mức thu đối với nhà, đất được xác định theo quy định về lệ phí trước bạ hiện hành.
Khi tính chi phí sang tên, người mua cần tính cả khoản này. Không nên chỉ tính riêng thuế thu nhập cá nhân của bên bán.
Ngoài thuế và lệ phí trước bạ, giao dịch còn có thể phát sinh phí công chứng và các khoản phí khác. Mức phí cụ thể phụ thuộc vào giá trị tài sản và hồ sơ thực tế.
>>> Xem thêm: Tìm hiểu trước về công chứng ủy quyền giúp tiết kiệm thời gian thực hiện
3. Tặng cho hay mua bán nhà đất: Phương án nào tiết kiệm hơn?
3.1. Trường hợp cha mẹ tặng cho nhà đất cho con
Đây là trường hợp tặng cho thường có lợi về chi phí.
Cha mẹ và con thuộc nhóm quan hệ được miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản.
Trường hợp đủ điều kiện, giao dịch còn có thể được miễn lệ phí trước bạ. Người nhận vẫn cần thực hiện đầy đủ thủ tục kê khai và chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ.
Với trường hợp này, tặng cho thường là phương án phù hợp hơn mua bán.
3.2. Trường hợp anh chị em ruột sang tên cho nhau
Anh chị em ruột cũng thuộc nhóm quan hệ được miễn thuế đối với bất động sản theo quy định.
Tuy nhiên, người thực hiện thủ tục vẫn cần cung cấp giấy tờ chứng minh quan hệ. Có thể sử dụng giấy khai sinh hoặc tài liệu hợp pháp khác để chứng minh.
Nếu đủ điều kiện miễn thuế và lệ phí trước bạ, tặng cho có thể giúp giảm đáng kể chi phí sang tên.
3.3. Trường hợp người không có quan hệ thân thích
Nếu các bên không thuộc nhóm quan hệ được miễn thuế, việc tặng cho có thể không còn là phương án tiết kiệm.
Đối với quà tặng là bất động sản, thuế TNCN được tính với phần giá trị vượt trên 20 triệu đồng. Thuế suất hiện hành là 10%.
Trong khi đó, chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025.
Vì vậy, nếu không thuộc diện miễn thuế, cần tính toán cụ thể trước khi lựa chọn. Không phải cứ tặng cho là sẽ ít thuế hơn mua bán.
3.4. Bảng so sánh tặng cho và mua bán nhà đất
| Tiêu chí | Tặng cho | Mua bán |
|---|---|---|
| Bản chất giao dịch | Chuyển tài sản không yêu cầu thanh toán | Chuyển tài sản có thanh toán |
| Thuế TNCN | Có thể miễn trong một số quan hệ | Thông thường tính 2% giá chuyển nhượng |
| Quà tặng bất động sản | Thuế 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng nếu không thuộc diện miễn | Không áp dụng cơ chế thuế quà tặng |
| Lệ phí trước bạ | Có trường hợp được miễn | Thường phát sinh đối với bên đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng |
| Chứng minh quan hệ | Cần thiết nếu đề nghị miễn theo quan hệ gia đình | Thường không phải căn cứ để xác định thuế chuyển nhượng |
| Phù hợp | Tặng tài sản trong gia đình | Giao dịch có thanh toán thực tế |
Bảng trên mang tính khái quát. Nghĩa vụ tài chính thực tế cần căn cứ vào hồ sơ và điều kiện cụ thể của từng giao dịch.
4. Những lưu ý khi lựa chọn hình thức sang tên nhà đất
4.1. Không nên lựa chọn hình thức chỉ để giảm thuế
Tặng cho và mua bán là hai giao dịch có bản chất khác nhau.
Nếu thực tế có thanh toán tiền, các bên cần lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp. Không nên lập hợp đồng tặng cho chỉ nhằm mục đích giảm nghĩa vụ thuế.
Hồ sơ giao dịch cần phản ánh đúng bản chất và ý chí của các bên. Điều này giúp hạn chế tranh chấp và rủi ro pháp lý về sau.
4.2. Cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ
Nếu muốn được miễn thuế theo quan hệ gia đình, người nộp hồ sơ cần chứng minh mối quan hệ.
Các giấy tờ có thể gồm:
- Giấy khai sinh.
- Giấy đăng ký kết hôn.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ, con.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ ông bà, cháu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ anh chị em ruột.
Hồ sơ chứng minh cần phù hợp với từng trường hợp. Việc chuẩn bị đầy đủ giúp quá trình giải quyết thuận lợi hơn.
4.3. Kiểm tra điều kiện pháp lý của nhà đất
Trước khi lập hợp đồng, các bên nên kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản.
Một số nội dung cần rà soát gồm:
- Giấy chứng nhận có hợp pháp hay không.
- Thông tin chủ sử dụng đất có chính xác hay không.
- Nhà đất có tranh chấp hay không.
- Quyền sử dụng đất có bị kê biên hay không.
- Nhà đất có đang thế chấp hay bị hạn chế giao dịch hay không.
Việc kiểm tra trước giúp hạn chế rủi ro khi công chứng và sang tên.
4.4. Nên tính tổng chi phí trước khi quyết định
Chi phí sang tên không chỉ bao gồm một khoản thuế duy nhất.
Các bên nên dự toán đầy đủ:
- Thuế thu nhập cá nhân.
- Lệ phí trước bạ.
- Phí công chứng.
- Phí thẩm định hồ sơ.
- Phí đăng ký biến động.
- Các khoản chi phí khác nếu có.
Khi so sánh tổng chi phí, người dân sẽ dễ xác định phương án phù hợp hơn.
>>> Xem thêm: Hợp đồng có giá trị pháp lý khi hoàn tất công chứng mua bán nhà đất
Kết luận
Tặng cho hay mua bán nhà đất không có một đáp án chung cho mọi trường hợp. Nếu các bên có quan hệ thuộc diện được miễn thuế và lệ phí theo quy định, tặng cho thường là phương án tiết kiệm hơn.
Ngược lại, nếu các bên không thuộc diện miễn, cần so sánh tổng nghĩa vụ tài chính trước khi quyết định. Từ ngày 01/7/2026, thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% giá chuyển nhượng. Trong khi đó, quà tặng bất động sản chịu thuế 10% trên phần giá trị vượt ngưỡng 20 triệu đồng nếu không thuộc diện miễn.
Do đó, người dân nên kiểm tra quan hệ giữa các bên, tình trạng pháp lý của nhà đất và tổng các khoản phải nộp. Khi cần hỗ trợ công chứng hợp đồng tặng cho, hợp đồng mua bán hoặc thủ tục sang tên nhà đất, có thể liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 để được tư vấn về hồ sơ và trình tự thực hiện.
>>> Xem thêm: Một lựa chọn đúng từ đầu sẽ giúp quá trình làm việc với văn phòng công chứng thuận lợi hơn nhiều.
>>> Xem thêm: Tránh những sai sót đáng tiếc bằng cách tìm hiểu kỹ về dịch vụ sang tên sổ hồng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com