Thế chấp nhà chưa có sổ – Có được công chứng không?

Thế chấp nhà chưa có sổ là vấn đề đang được nhiều người quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh giao dịch bất động sản ngày càng phổ biến nhưng không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện pháp lý rõ ràng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp luật liên quan, điều kiện công chứng, và ví dụ minh họa để người đọc dễ hình dung.

>>> Xem thêm: Muốn làm sổ đỏ nhưng không biết bắt đầu từ đâu? Hãy để Dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp gỡ rối giúp bạn!

1. Thế chấp nhà chưa có sổ là gì?

Nhà chưa có sổ thường là các công trình nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ hoặc sổ hồng). Việc thế chấp loại tài sản này tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý nếu không rõ ràng về quyền sở hữu.

2. Căn cứ pháp luật về thế chấp nhà ở

2.1 Điều kiện thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ…”

Như vậy, điều kiện tiên quyết là người thế chấp phải có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản thế chấp.

>>> Xem thêm: Không có mặt vợ/chồng khi công chứng thế chấp – Có bị vô hiệu?

2.2 Quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… khi có Giấy chứng nhận…”

Điều này đồng nghĩa, việc thế chấp nhà ở gắn liền với đất chỉ được thực hiện hợp pháp khi đã có sổ.

3. Thế chấp nhà chưa có sổ – Có được công chứng không?

3.1 Câu trả lời: Không thể công chứng nếu chưa có sổ

>>> Xem thêm: Dưới 18 tuổi có được ký hợp đồng thế chấp tài sản?

Theo Luật Công chứng 2014, một trong các điều kiện để công chứng hợp đồng thế chấp là bên yêu cầu công chứng phải cung cấp đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nếu nhà chưa có sổ thì không thể đáp ứng điều kiện công chứng.

3.2 Trường hợp ngoại lệ: Có thể thế chấp theo dự án

Tuy nhiên, theo Điều 147 Luật Nhà ở 2014, nếu là nhà ở hình thành trong tương lai (ví dụ như căn hộ đang xây dựng trong dự án), thì chủ đầu tư được thế chấp tại tổ chức tín dụng nếu có đủ giấy tờ pháp lý về dự án và đăng ký tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp người mua đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, có thể thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng.

4. Ví dụ minh họa thực tế

Trường hợp không được công chứng:

Anh Minh (Quận 12, TP.HCM) xây nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng và chưa có sổ đỏ. Anh muốn dùng nhà này để thế chấp vay ngân hàng. Tuy nhiên, do không có giấy chứng nhận, ngân hàng từ chối nhận thế chấp và phòng công chứng không thể công chứng hợp đồng.

Trường hợp được công chứng (ngoại lệ):

Chị Lan mua căn hộ thuộc dự án thương mại tại Quận 9, đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và có xác nhận từ Sở Xây dựng. Mặc dù căn hộ chưa được cấp sổ, chị Lan vẫn có thể thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ tại ngân hàng, và hợp đồng thế chấp này có thể được công chứng.

>>> Xem thêm: Giải đáp mọi thắc mắc pháp lý cùng văn phòng công chứng uy tín hàng đầu!

5. Những rủi ro khi thế chấp nhà chưa có sổ

• Không được công chứng, không có giá trị pháp lý

• Không đăng ký được giao dịch bảo đảm, không được pháp luật bảo vệ

• Bị ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp từ chối tài sản bảo đảm

• Dễ phát sinh tranh chấp quyền sở hữu

6. Giải pháp xử lý khi muốn thế chấp nhà chưa có sổ

6.1 Hoàn thiện pháp lý trước khi thế chấp

>>> Xem thêm: Bạn cần chuẩn bị gì khi đi công chứng hợp đồng thế chấp? Hướng dẫn cụ thể tại công chứng hợp đồng thế chấp.

Chủ sở hữu cần làm các thủ tục:

• Chuyển mục đích sử dụng đất (nếu cần)

• Xin giấy phép xây dựng (nếu chưa có)

• Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ/sổ hồng

6.2 Tư vấn pháp lý từ tổ chức công chứng

Liên hệ với Văn phòng công chứng uy tín để được hướng dẫn đầy đủ hồ sơ, điều kiện và trình tự hợp pháp hóa tài sản để đủ điều kiện thế chấp.

Kết luận:

Thế chấp nhà chưa có sổ thông thường là không thể công chứng và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể như nhà ở hình thành trong tương lai, có thể thực hiện nếu đáp ứng đúng điều kiện pháp luật.