Giấy phép xây dựng nhà ở đô thị: 5 lưu ý quan trọng
Trong bối cảnh đô thị ngày càng phát triển nhanh chóng, nhu cầu xây dựng nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc xây dựng trong khu vực đô thị đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh rủi ro pháp lý. Giấy phép xây dựng nhà ở đô thị là một trong những thủ tục bắt buộc mà nhiều người dân vẫn còn nhầm lẫn hoặc chưa nắm rõ. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, căn cứ pháp lý và 5 lưu ý quan trọng khi xin giấy phép xây dựng nhà ở đô thị theo quy định mới nhất.
Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép chủ đầu tư được thực hiện xây dựng, cải tạo công trình theo nội dung đã được phê duyệt.
Đối với nhà ở đô thị, giấy phép xây dựng có vai trò đặc biệt quan trọng vì liên quan trực tiếp đến quy hoạch, kiến trúc và hạ tầng của thành phố. Nếu không có giấy phép hoặc xây sai phép, công trình có thể bị xử phạt, thậm chí bị buộc tháo dỡ.
2. Căn cứ pháp lý về giấy phép xây dựng nhà ở đô thị
Một số văn bản điều chỉnh trực tiếp:
Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020.
Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Các quy chuẩn, quy hoạch đô thị do địa phương ban hành.
3. 5 lưu ý quan trọng khi xin giấy phép xây dựng nhà ở đô thị
3.1. Lưu ý về điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Theo Điều 91 và 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), nhà ở đô thị chỉ được cấp phép khi đáp ứng:
Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý kiến trúc đô thị.
Có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Hồ sơ thiết kế nhà ở tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng, an toàn công trình, không ảnh hưởng đến hạ tầng và công trình lân cận.
Ví dụ: Nếu bạn có đất trong khu phố đã có quy hoạch chi tiết 1/500, muốn xây nhà 5 tầng nhưng quy hoạch chỉ cho phép tối đa 4 tầng thì hồ sơ sẽ bị từ chối.
3.2. Lưu ý về hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở đô thị
Theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), hồ sơ gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bản vẽ thiết kế xây dựng.
Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nếu nhà xây chen trong khu phố cổ, khu bảo tồn.
Thẩm quyền thuộc UBND cấp quận/huyện nơi có đất. Ở một số thành phố lớn, thẩm quyền có thể được phân cấp về Phòng Quản lý đô thị. Người dân cần nộp đúng nơi để tránh mất thời gian.
3.4. Lưu ý về thời gian và hiệu lực giấy phép
Theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020):
Thời gian cấp giấy phép xây dựng: 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Giấy phép có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày cấp. Nếu sau thời gian này chưa khởi công, chủ đầu tư phải xin gia hạn.
3.5. Lưu ý về xử phạt khi xây dựng không phép hoặc sai phép
Theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở đô thị không phép có thể từ 60 – 80 triệu đồng. Ngoài ra, công trình có thể bị đình chỉ thi công, thậm chí buộc tháo dỡ nếu không khắc phục kịp thời.
Ví dụ: Một hộ dân ở TP.HCM xây dựng thêm tầng so với giấy phép được cấp. Khi bị phát hiện, họ vừa bị phạt hành chính, vừa buộc tháo dỡ phần xây sai phép.
4. Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng trong đô thị
Mặc dù đa số nhà ở đô thị phải xin giấy phép, vẫn có trường hợp được miễn, theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020):
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, chưa có quy hoạch chi tiết (không áp dụng trong nội đô).
Công trình sửa chữa bên trong, không thay đổi kết cấu, không ảnh hưởng công trình lân cận.
Công trình xây dựng thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt và thẩm định thiết kế.
5. Kinh nghiệm thực tế khi xin giấy phép xây dựng nhà ở đô thị
Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu để tránh phải bổ sung nhiều lần.
Nên tham khảo quy hoạch chi tiết và chỉ giới xây dựng tại Phòng Quản lý đô thị trước khi thuê thiết kế.
Nếu xây dựng trong khu phố cổ, khu bảo tồn hoặc khu vực có yêu cầu đặc biệt, nên liên hệ trước với cơ quan quản lý để được hướng dẫn cụ thể.
>>> Xem thêm:
Kết luận
Thủ tục giấy phép xây dựng nhà ở đô thị không quá phức tạp nếu bạn nắm chắc quy định và lưu ý 5 điểm quan trọng kể trên. Việc xin phép đúng quy định không chỉ giúp công trình được pháp luật bảo hộ mà còn tránh rủi ro pháp lý, tiết kiệm chi phí xử phạt hoặc tháo dỡ. Để đảm bảo an toàn, người dân nên chuẩn bị kỹ hồ sơ, tìm hiểu rõ quy hoạch và có thể nhờ tư vấn pháp lý để quá trình xin giấy phép thuận lợi hơn.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
