Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản khi bên thế chấp mất năng lực hành vi

Trong thực tế, nhiều hợp đồng thế chấp tài sản bị Tòa án tuyên vô hiệu vì người ký không còn khả năng nhận thức hoặc làm chủ hành vi. Đây là vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt khi hợp đồng đã được công chứng. Việc hiểu đúng quy định về công chứng hợp đồng thế chấp mất năng lực hành vi sẽ giúp tránh rủi ro, bảo đảm giao dịch hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên. Bài viết dưới đây phân tích rõ căn cứ pháp lý, điều kiện công chứng và ví dụ thực tế để bạn dễ dàng áp dụng.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng Hà Nội công chứng bằng tốt nghiệp nhanh chóng, lấy ngay

1. Khái quát chung về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự quan trọng và thường được áp dụng đối với quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc những tài sản có giá trị lớn. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở, hợp đồng thế chấp tài sản phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và phòng ngừa tranh chấp.
Trong trường hợp bên thế chấp rơi vào tình trạng mất năng lực hành vi, việc công chứng hợp đồng sẽ phải tuân theo những điều kiện đặc biệt để giao dịch có hiệu lực.

2. Căn cứ pháp lý liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp mất năng lực hành vi

Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 20 đến Điều 24 về năng lực hành vi dân sự, trong đó Điều 22 xác định người mất năng lực hành vi dân sự là người do bệnh tâm thần hoặc bệnh lý làm mất khả năng nhận thức và bị Tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực. Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch và Điều 131 về hậu quả vô hiệu cũng là cơ sở để đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp trong trường hợp này.

Luật Công chứng 2014 quy định tại Điều 8 về nguyên tắc hành nghề công chứng, Điều 45 về trường hợp từ chối công chứng khi người yêu cầu không nhận thức, làm chủ được hành vi. Đây là quy định quan trọng để xác định trường hợp công chứng viên có thể hoặc không thể tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp khi người ký có dấu hiệu mất năng lực.

3. Khái niệm mất năng lực hành vi dân sự, công chứng hợp đồng thế chấp mất năng lực

Theo Điều 22 BLDS 2015, người mất năng lực hành vi dân sự chỉ được công nhận khi có quyết định của Tòa án. Người đó không thể tự mình xác lập giao dịch, bao gồm cả hợp đồng thế chấp. Nếu chưa có quyết định của Tòa án, họ vẫn được coi là người có năng lực hành vi đầy đủ, dù đang mắc bệnh hoặc có biểu hiện suy giảm nhận thức.
Vì vậy, việc xác định tư cách chủ thể tham gia giao dịch là bước quan trọng để quyết định hợp đồng có công chứng được hay không.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng hợp đồng thuê nhà trọn gói, giúp bạn tiết kiệm thời gian

4. Trường hợp người thế chấp đã bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi thì công chứng hợp đồng thế chấp mất năng lực như thế nào?

4.1 Ai có quyền ký hợp đồng thế chấp?

Khi một người đã bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi, họ không thể trực tiếp tham gia ký hợp đồng. Việc ký thay phải do người giám hộ thực hiện theo quy định tại Điều 136 đến Điều 138 BLDS 2015.
Người giám hộ có thể là cha, mẹ, vợ, chồng, con hoặc người được Tòa án chỉ định, tùy thuộc vào từng hoàn cảnh cụ thể.

4.2 Điều kiện để công chứng hợp đồng

Việc công chứng hợp đồng thế chấp trong trường hợp này chỉ được thực hiện khi có đầy đủ quyết định của Tòa án tuyên mất năng lực hành vi và quyết định cử người giám hộ hợp pháp.
Ngoài ra, giao dịch phải được chứng minh là vì lợi ích của người được giám hộ theo Điều 58 BLDS 2015. Nếu không đáp ứng điều kiện này, công chứng viên có quyền từ chối công chứng theo Điều 45 Luật Công chứng 2014.

5. Trường hợp người thế chấp chưa bị Tòa tuyên mất năng lực hành vi

5.1 Trách nhiệm kiểm tra khả năng nhận thức của công chứng viên

Khi người thế chấp chưa bị tuyên mất năng lực nhưng có dấu hiệu không minh mẫn, công chứng viên phải trực tiếp trao đổi, đánh giá khả năng nhận thức và làm chủ hành vi. Công chứng viên có thể yêu cầu giám định y khoa nếu có nghi ngờ. Trường hợp người ký không nhận thức được hành vi, công chứng viên phải từ chối công chứng theo Điều 45 Luật Công chứng 2014.

5.2 Khả năng hợp đồng bị tuyên vô hiệu

Nếu người thế chấp thực tế không nhận thức được hành vi nhưng vẫn ký hợp đồng và được công chứng, hợp đồng vẫn có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 125 BLDS 2015 vì người xác lập không đủ khả năng nhận thức tại thời điểm giao dịch.

6. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng hợp đồng thế chấp mất năng lực hành vi

Một trường hợp phổ biến là ông H, 70 tuổi, mắc chứng suy giảm trí nhớ, thường xuyên không nhận biết sự việc xung quanh. Gia đình ông H chưa làm thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Con trai ông H đã đưa ông đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm vay ngân hàng 900 triệu đồng.

Tại văn phòng công chứng đầu tiên, công chứng viên nhận thấy ông H trả lời không đúng nội dung, không hiểu mục đích ký giấy nên từ chối công chứng. Tuy nhiên, gia đình lại đưa ông đến văn phòng công chứng khác và hợp đồng được ký kết.

Sau đó phát sinh tranh chấp, người con gái của ông H yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Tòa án xác định tại thời điểm ký, ông H không còn khả năng nhận thức, làm chủ hành vi và công chứng viên không kiểm tra kỹ tình trạng thực tế.
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo Điều 125 BLDS 2015. Ngân hàng không được xử lý tài sản; gia đình phải hoàn trả khoản vay và có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ nhà đất rẻ, nhanh, uy tín tại Hà Nội

7. Hậu quả pháp lý khi công chứng hợp đồng thế chấp mất năng lực hành vi

Theo Điều 131 BLDS 2015, hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ không phát sinh quyền và nghĩa vụ. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, người có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
Đối với ngân hàng, tài sản thế chấp không còn là căn cứ xử lý để thu hồi nợ, dẫn đến rủi ro rất lớn.

>>> Xem thêm: Công chứng dịch thuật uy tín, đáng tin cậy tại Hà Nội

Kết luận

Công chứng hợp đồng thế chấp mất năng lực hành vi là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi phải xác định chính xác năng lực hành vi của người thế chấp và đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật. Việc thiếu kiểm tra hoặc cố tình bỏ qua tình trạng năng lực hành vi có thể dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại đáng kể cho cả người vay và bên nhận thế chấp.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Vai trò của công chứng trong giao dịch mua bán tài sản đấu giá

>>> Hợp đồng tặng cho nhà đất được lập khi nào?

>>> 5 lợi ích vượt trội khi lợi ích thuê dịch vụ thành lập công ty.

>>> Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp: checklist chi tiết cho người mới

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com