Thủ tục sang tên: Cần chuẩn bị gì khi mua bán lại nhà ở xã hội?
Khi mua bán lại nhà ở xã hội, một trong những bước quan trọng là thực hiện thủ tục sang tên nhà ở xã hội để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho bên mua. Tuy nhiên, nhiều người vẫn lúng túng trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, điều kiện chuyển nhượng và quy trình công chứng. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết theo Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn mới nhất, giúp bạn nắm rõ các bước cần thiết.
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), trong đó Điều 84, 85 quy định cụ thể về việc chuyển nhượng, sang tên nhà ở xã hội.
Nghị định 49/2021/NĐ-CP hướng dẫn phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025), điều chỉnh về quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở xã hội khi sang tên.
Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung) quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở.
Như vậy, việc sang tên nhà ở xã hội vừa chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở, đất đai, vừa phải tuân thủ thủ tục công chứng.
2. Điều kiện để được sang tên nhà ở xã hội
Theo Điều 84 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng khi:
Đã qua thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua, thuê mua và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Người mua mới phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (nếu mua trong thời gian hạn chế 5 năm).
Sau 5 năm, chủ sở hữu có quyền bán lại trên thị trường nhưng phải nộp lại cho Nhà nước khoản chênh lệch giữa giá bán và giá nhà ở xã hội ban đầu, trừ trường hợp bán cho đối tượng đủ điều kiện theo chính sách.
Ví dụ: Anh Hùng mua một căn hộ nhà ở xã hội tại Hà Đông (Hà Nội) năm 2019. Đến năm 2025, đủ 5 năm sở hữu, anh muốn bán lại. Anh hoàn toàn có quyền chuyển nhượng cho người khác, nhưng khi sang tên phải kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội (nếu thuộc diện chính sách).
Giấy tờ chứng minh thu nhập, tình trạng nhà ở (trong trường hợp mua trong thời hạn hạn chế).
3.3. Hồ sơ nộp tại cơ quan đăng ký đất đai
Hợp đồng mua bán đã công chứng.
Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
4. Quy trình thực hiện thủ tục sang tên nhà ở xã hội
4.1. Bước 1: Công chứng hợp đồng mua bán
Theo Luật Công chứng 2014, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành văn bản và công chứng tại văn phòng công chứng.
4.2. Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng.
Bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị căn hộ.
Trường hợp bán lại sau 5 năm, nếu giá bán cao hơn giá mua ban đầu, chủ sở hữu phải nộp phần chênh lệch cho Nhà nước theo quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở 2023.
4.3. Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng công chứng, các bên phải nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua.
5. Ví dụ minh họa thực tế về thủ tục sang tên nhà ở xã hội
Chị Lan (công nhân tại Bắc Ninh) mua căn hộ nhà ở xã hội năm 2018 với giá 600 triệu đồng. Đến 2024, chị muốn bán lại cho em gái. Vì chưa đủ 5 năm, nên giao dịch này chỉ được thực hiện nếu em gái chị cũng thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Nếu không, chị phải chờ đến năm 2025 mới có thể bán trên thị trường tự do và làm thủ tục sang tên bình thường.
6. Lưu ý quan trọng khi làm thủ tục sang tên nhà ở xã hội
Kiểm tra kỹ thời hạn sở hữu trước khi bán để tránh vi phạm.
Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, tránh thiếu sót khiến hồ sơ bị trả lại.
Tìm hiểu kỹ về nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là khoản chênh lệch giá bán sau 5 năm.
Ưu tiên công chứng và nộp hồ sơ sang tên sớm để tránh rủi ro pháp lý.
Thủ tục sang tên nhà ở xã hội là bước bắt buộc khi mua bán lại, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả bên mua và bên bán. Với các quy định mới tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, người dân cần nắm rõ điều kiện, hồ sơ và nghĩa vụ tài chính để tránh rủi ro. Chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình sang tên diễn ra nhanh chóng, minh bạch và an toàn.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
