Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ: Những lưu ý pháp lý không thể bỏ qua
Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ là vấn đề được nhiều người quan tâm khi cần vay vốn nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc thế chấp loại tài sản này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng quy định. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các lưu ý quan trọng về pháp lý khi thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ, giúp bạn tránh sai sót và bảo vệ quyền lợi của mình.
>>> Xem thêm: Lập di chúc tại văn phòng công chứng có bắt buộc người làm di chúc phải có mặt không?
1. Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ là gì?
Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ là hình thức bảo đảm nghĩa vụ tài chính bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền trên đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bằng chứng pháp lý xác nhận quyền của người sử dụng đất.”
Khi chưa có giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất chưa được Nhà nước công nhận chính thức, vì vậy thế chấp loại tài sản này sẽ có những điểm cần lưu ý đặc biệt.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ
2.1 Quy định về điều kiện thế chấp
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký và thực hiện theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp khi đã có giấy chứng nhận.”
Điều này có nghĩa:
Quyền sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận mới được đăng ký thế chấp theo quy định
Nhà đất chưa có sổ đỏ thì không thể đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền
2.2 Quy định về thế chấp tài sản gắn liền trên đất chưa có sổ đỏ
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015: “Tài sản gắn liền với đất được thế chấp theo quy định của pháp luật mà không phụ thuộc vào việc đã đăng ký quyền sử dụng đất.”
Như vậy, nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được thế chấp nhưng phải đảm bảo tính pháp lý rõ ràng của tài sản đó.
3. Những lưu ý pháp lý khi thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ
3.1 Không được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận
Theo quy định, quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận không được đăng ký thế chấp
Nếu ngân hàng hoặc bên cho vay nhận thế chấp quyền sử dụng đất chưa cấp sổ đỏ, giao dịch đó có thể bị vô hiệu về hình thức
3.2 Có thể thế chấp nhà hoặc tài sản trên đất chưa có giấy chứng nhận
Tài sản như nhà ở, công trình xây dựng có thể được thế chấp nếu có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp (hợp đồng mua bán, hóa đơn xây dựng…)
Tuy nhiên, việc này phải tuân thủ quy định tại Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn
3.3 Rủi ro khi thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ
Không được đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền khiến quyền của bên nhận thế chấp khó bảo vệ
Khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp nếu bên vay không trả nợ
Dễ phát sinh tranh chấp do quyền sở hữu chưa rõ ràng, thiếu cơ sở pháp lý vững chắc
3.4 Cách khắc phục, giải pháp an toàn khi thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ
Nên ưu tiên làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thế chấp
Nếu phải thế chấp nhà hoặc tài sản trên đất chưa có sổ đỏ, nên lập hợp đồng thế chấp rõ ràng, có công chứng và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hợp pháp
Tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan chức năng để đảm bảo đúng pháp luật
Gia đình anh Nam có một căn nhà xây trên đất được cha mẹ cho nhưng chưa làm sổ đỏ do thủ tục kéo dài. Anh Nam cần vay ngân hàng để kinh doanh nên muốn thế chấp nhà đất đó. Ngân hàng từ chối nhận thế chấp quyền sử dụng đất vì chưa có sổ đỏ, nhưng đồng ý nhận thế chấp nhà với điều kiện hợp đồng có công chứng và chứng minh nguồn gốc tài sản rõ ràng.
Sau đó, anh Nam ký hợp đồng thế chấp nhà với ngân hàng, nhưng khi không trả được nợ, ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản vì không thể đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp này gây nhiều rủi ro pháp lý cho cả hai bên.
Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ là giao dịch phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng quy định. Theo luật hiện hành, quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được đăng ký thế chấp, nhưng tài sản gắn liền trên đất có thể thế chấp nếu chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp. Do đó, người dân nên ưu tiên hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ trước khi tiến hành thế chấp, hoặc tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh tranh chấp phát sinh.
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
