Căn hộ chung cư đang vay ngân hàng – Có được bán không?
Thế chấp căn hộ là hình thức phổ biến khi người mua nhà sử dụng khoản vay từ ngân hàng để thanh toán. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn: căn hộ đang thế chấp ngân hàng có được phép bán hay không? Bài viết này sẽ làm rõ quy định pháp luật, quy trình và ví dụ thực tế giúp bạn nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch nhà đất có tài sản đảm bảo.
Thế chấp căn hộ là việc bên vay (chủ sở hữu căn hộ) dùng chính căn hộ của mình làm tài sản bảo đảm để vay tiền từ tổ chức tín dụng, thường là ngân hàng. Trong thời gian thế chấp, quyền sở hữu căn hộ vẫn thuộc về người vay, nhưng quyền định đoạt (mua bán, chuyển nhượng…) bị giới hạn, phụ thuộc vào sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Căn cứ pháp lý: Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp)… Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản đã thế chấp trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.”
2. Có được bán căn hộ đang thế chấp không?
2.1. Được phép bán nếu có sự đồng ý của ngân hàng
Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền bán căn hộ đang thế chấp, với điều kiện:
Có văn bản chấp thuận của ngân hàng (bên nhận thế chấp).
Hoặc thực hiện giải chấp tài sản trước khi công chứng hợp đồng mua bán.
Khoản 4 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ: “Bên thế chấp được bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
2.2. Các phương án thực hiện
>>> Xem thêm: Khám phá dịch vụ công chứng đỉnh cao tại văn phòng công chứng ngay hôm nay!
Có 2 cách phổ biến để bán căn hộ đang thế chấp:
Phương án 1: Giải chấp trước khi bán Chủ nhà tất toán khoản vay với ngân hàng, rút sổ hồng, sau đó thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.
Phương án 2: Bên mua thanh toán khoản vay Bên mua thanh toán phần nợ còn lại cho ngân hàng, sau đó phần tiền còn lại được chuyển cho bên bán. Ngân hàng giải chấp, làm thủ tục công chứng, sang tên cho bên mua.
>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản – Phòng tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý: công chứng hợp đồng thế chấp.
Thỏa thuận ba bên: Người bán – Người mua – Ngân hàng.
Ký văn bản giải chấp hoặc cam kết giải chấp.
Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán.
Thanh toán và nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý: Trong thực tế, ngân hàng thường tham gia vào quy trình để đảm bảo quyền lợi của mình và kiểm soát dòng tiền giải chấp.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Anh Nam mua một căn hộ chung cư tại TP.HCM, vay 1 tỷ đồng từ ngân hàng. Sau 3 năm, anh muốn bán căn hộ để chuyển nơi ở. Số nợ còn lại là 400 triệu đồng.
Thế chấp căn hộ không làm mất quyền bán căn hộ, tuy nhiên cần tuân thủ các quy định pháp luật về sự đồng ý của ngân hàng và trình tự giải chấp. Giao dịch phải rõ ràng, minh bạch và có sự giám sát của cơ quan công chứng.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
