Trong bối cảnh quỹ đất ở ngày càng hạn hẹp, nhiều hộ gia đình muốn tận dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hoặc công trình khác. Tuy nhiên, điều này đặt ra câu hỏi quan trọng: có được xây nhà trên đất nông nghiệp không và thủ tục xin giấy phép xây dựng đất nông nghiệp ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định pháp luật mới nhất, căn cứ pháp lý và các tình huống thực tế liên quan.
1. Đất nông nghiệp là gì và có được xây nhà không?
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định: người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích được giao. Như vậy, nếu bạn xây nhà trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, hành vi này bị xem là sử dụng đất sai mục đích và sẽ bị xử phạt.
Ví dụ: Một hộ dân ở Đồng Nai xây nhà trên đất trồng cây lâu năm mà chưa xin chuyển mục đích. Khi kiểm tra, UBND xã đã lập biên bản và xử phạt 25 triệu đồng, đồng thời buộc khôi phục tình trạng đất ban đầu.
2. Căn cứ pháp lý về xây dựng trên đất nông nghiệp
Một số văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp:
Luật Đất đai 2013 (Điều 10, Điều 57, Điều 170).
Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực xây dựng.
3. Giấy phép xây dựng đất nông nghiệp: Khi nào được cấp?
3.1. Điều kiện xin giấy phép xây dựng đất nông nghiệp
Bạn chỉ được xin giấy phép xây dựng đất nông nghiệp sau khi hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo Điều 57 Luật Đất đai 2013. Thủ tục này bao gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện).
Sau khi đã được chấp thuận, đất nông nghiệp trở thành đất ở hợp pháp. Lúc này, bạn mới có thể xin giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), một số công trình được miễn giấy phép, như:
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong nhà ở, không làm thay đổi kết cấu chịu lực.
Công trình tạm phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Ví dụ: Bạn dựng một nhà kho bằng tôn để chứa nông cụ trên đất nông nghiệp thì không cần xin giấy phép, nhưng nếu xây nhà kiên cố để ở thì bắt buộc phải chuyển mục đích và xin giấy phép.
4. Hậu quả khi xây dựng không phép trên đất nông nghiệp
Nếu tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp mà không xin phép, bạn có thể đối mặt với hai loại chế tài:
Xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai: Theo Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, phạt từ 3 – 5 triệu đồng (đối với diện tích dưới 0,5 ha) cho hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Xử phạt trong lĩnh vực xây dựng: Theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, phạt từ 60 – 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép (nếu thuộc trường hợp phải xin phép).
Ngoài ra, cơ quan chức năng có thể buộc tháo dỡ công trình và khôi phục tình trạng ban đầu.
Ví dụ minh họa: Anh A tại Bình Dương có 200m² đất trồng cây lâu năm, muốn xây nhà ở lâu dài. Anh đã nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Sau khi UBND huyện chấp thuận và nộp tiền sử dụng đất, anh A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Từ đó, anh mới nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng và được phê duyệt.
Trường hợp này cho thấy quy trình đúng pháp luật sẽ giúp người dân tránh bị xử phạt, đồng thời đảm bảo công trình được pháp luật bảo hộ.
Xây nhà trên đất nông nghiệp chỉ hợp pháp khi đã được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở và xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Nếu không, chủ đầu tư sẽ đối mặt với rủi ro bị xử phạt nặng và buộc tháo dỡ công trình. Do đó, để tránh rắc rối, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định, thực hiện đúng thủ tục chuyển đổi và xin giấy phép xây dựng trước khi tiến hành thi công.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
