Thời điểm công chứng hợp đồng thuê mua

Hợp đồng thuê mua ngày càng được sử dụng phổ biến trong các giao dịch nhà ở, tài sản có giá trị lớn nhờ ưu điểm kết hợp giữa thuê và mua. Tuy nhiên, do tính chất “hai giai đoạn” của loại hợp đồng này, vấn đề có cần công chứng hợp đồng thuê mua hay không, công chứng vào thời điểm nào và hiệu lực pháp lý ra sao thường gây nhiều tranh cãi trong thực tiễn. Việc phân tích đầy đủ quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thuê mua là cơ sở quan trọng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

>>> Xem thêm: Làm hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng có đảm bảo không?

Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê mua

Khái niệm hợp đồng thuê mua

Theo Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng thuê mua tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê mua giao tài sản cho bên thuê mua sử dụng trong một thời hạn; hết thời hạn thuê, bên thuê mua được quyền mua lại tài sản theo thỏa thuận.” (Điều 454)

Hợp đồng thuê mua có đặc điểm:

• Bên thuê mua chưa trở thành chủ sở hữu ngay

• Quyền sở hữu chỉ chuyển giao khi đáp ứng đủ điều kiện theo thỏa thuận

Phân biệt hợp đồng thuê mua với hợp đồng mua bán trả chậm

• Thuê mua: quyền sở hữu chuyển giao sau thời gian thuê

• Mua bán trả chậm: quyền sở hữu có thể chuyển giao ngay hoặc theo thỏa thuận

Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến yêu cầu công chứng và thời điểm phát sinh hiệu lực.

Công chứng hợp đồng thuê mua: Có bắt buộc không?

Đối với hợp đồng thuê mua tài sản thông thường

Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng dân sự được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp luật có quy định khác.” (Điều 119)

Theo đó, hợp đồng thuê mua tài sản thông thường không bắt buộc phải công chứng, trừ khi:

• Các bên có thỏa thuận công chứng

• Pháp luật chuyên ngành có quy định khác

Đối với hợp đồng thuê mua nhà ở

Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:

“Hợp đồng thuê mua nhà ở phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp bên cho thuê mua là tổ chức kinh doanh bất động sản.” (Điều 122)

Như vậy:

• Thuê mua nhà ở giữa cá nhân với cá nhân: bắt buộc công chứng

• Thuê mua nhà ở với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có yêu cầu

>>> Xem thêm: Các yếu tố ảnh hưởng đến thời gian hoàn tất dịch vụ sang tên sổ đỏ

Ý nghĩa pháp lý của việc công chứng hợp đồng thuê mua

Xác lập hiệu lực pháp lý vững chắc cho hợp đồng

Theo Luật Công chứng 2024:

“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” (Điều 5)

Việc công chứng giúp:

• Khẳng định sự tự nguyện của các bên

• Xác nhận năng lực hành vi dân sự

• Bảo đảm nội dung hợp đồng phù hợp pháp luật

Phòng ngừa tranh chấp trong giai đoạn thuê và giai đoạn mua

Do hợp đồng thuê mua kéo dài trong thời gian dài, công chứng là căn cứ quan trọng để:

• Xác định quyền sử dụng tài sản

• Làm rõ điều kiện chuyển quyền sở hữu

• Giải quyết tranh chấp khi một bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc bàn giao tài sản

Thời điểm công chứng hợp đồng thuê mua và hệ quả pháp lý

Thời điểm công chứng

Thông thường, hợp đồng thuê mua được công chứng trước khi giao tài sản, nhằm:

• Ghi nhận đầy đủ thỏa thuận của các bên

• Tránh tranh chấp về thời điểm phát sinh nghĩa vụ

Thời điểm công chứng là căn cứ xác định:

• Hiệu lực hợp đồng

• Thời điểm bắt đầu thực hiện nghĩa vụ thuê mua

Công chứng lại khi chuyển sang giai đoạn mua

Trong nhiều trường hợp, các bên thỏa thuận:

• Lập văn bản chuyển quyền sở hữu khi kết thúc thời hạn thuê

• Văn bản này thường phải được công chứng nếu pháp luật chuyên ngành yêu cầu (ví dụ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở)

>>> Xem thêm: Vai trò của chứng thực chữ ký trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

Rủi ro pháp lý nếu không công chứng hợp đồng thuê mua

Nếu hợp đồng thuê mua thuộc trường hợp bắt buộc công chứng nhưng không thực hiện:

• Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu về hình thức

• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Theo Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp luật có quy định khác.” (Điều 129)

Trách nhiệm của công chứng viên trong công chứng hợp đồng thuê mua

Công chứng viên có trách nhiệm:

• Kiểm tra quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản

• Giải thích rõ bản chất thuê – mua cho các bên

• Làm rõ điều kiện chuyển quyền sở hữu

Theo Luật Công chứng 2024:

“Công chứng viên phải giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng.” (Điều 17)

Ví dụ thực tiễn

Ông A và bà B ký hợp đồng thuê mua nhà ở trong thời hạn 10 năm, sau khi thanh toán đủ tiền thì được nhận quyền sở hữu. Do hợp đồng không được công chứng theo quy định, khi phát sinh tranh chấp, Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu về hình thức, các bên phải hoàn trả cho nhau và bồi thường thiệt hại nếu có.

Trường hợp này cho thấy vai trò then chốt của công chứng trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

Khuyến nghị pháp lý

• Xác định rõ loại tài sản thuê mua và pháp luật điều chỉnh

• Công chứng hợp đồng trong các trường hợp bắt buộc hoặc có giá trị lớn

• Ghi nhận chi tiết điều kiện chuyển quyền sở hữu

• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ công chứng để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp

Kết luận

Công chứng hợp đồng thuê mua không chỉ là yêu cầu về hình thức trong một số trường hợp mà còn là công cụ bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch có tính chất dài hạn và phức tạp. Việc tuân thủ đúng quy định về công chứng giúp các bên hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tạo nền tảng vững chắc khi hợp đồng chuyển sang giai đoạn xác lập quyền sở hữu.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hồ sơ công chứng lưu trữ và hợp đồng giả tạo

>>> Bị chồng/vợ giấu tài sản khi ly hôn: Làm sao phát hiện?

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội cung cấp dịch vụ công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu

>>> Kinh nghiệm tránh sai sót khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh

>>> Trường hợp di chúc miệng có thể công chứng di chúc không?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com