Có nên đặt cọc mua nhà đất khi chưa giải chấp sổ đỏ?

Trong thực tế mua bán nhà đất, không ít tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và chưa được giải chấp sổ đỏ tại thời điểm giao dịch. Nhiều bên mua vì sợ “mất cơ hội” nên chấp nhận đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ, chờ bên bán trả nợ ngân hàng để ký hợp đồng mua bán.

Vậy có nên đặt cọc mua nhà đất khi chưa giải chấp sổ đỏ? Pháp luật có cho phép không và rủi ro pháp lý là gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết.

>>> Xem thêm: Tất cả những gì bạn cần cho một buổi công chứng gọn nhẹ, tiết kiệm thời gian đều được tổng hợp đầy đủ tại đây.

1. Đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ có bị pháp luật cấm không?

1.1. Căn cứ pháp lý về đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

👉 Pháp luật không cấm việc đặt cọc trong trường hợp tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, miễn là việc đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm cho giao dịch trong tương lai.

1.2. Căn cứ pháp lý về điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận;

• Không có tranh chấp;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

👉 Nhà đất đang thế chấp không được phép chuyển nhượng, nhưng chưa bị cấm đặt cọc.

2. Rủi ro khi đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ

2.1. Không giải chấp được ngân hàng

Rủi ro lớn nhất là:

• Bên bán không đủ khả năng trả nợ;

• Ngân hàng không đồng ý giải chấp;

👉 Khi đó, hợp đồng mua bán không thể ký kết, phát sinh tranh chấp tiền cọc.

2.2. Khó xác định lỗi khi giao dịch không thành

Nếu hợp đồng đặt cọc:

• Không ghi rõ nghĩa vụ giải chấp;

• Không quy định thời hạn cụ thể;

👉 Việc xác định bên nào vi phạm rất khó, dễ kéo dài tranh chấp.

>>> Xem thêm: Đừng để thủ tục hành chính làm chậm tiến độ giao dịch – Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh là lựa chọn an toàn.

3. Đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ có được công chứng không?

3.1. Có bắt buộc công chứng không?

Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, kể cả trường hợp đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ.

3.2. Có nên công chứng không?

Trong trường hợp nhà đất đang thế chấp:

• Giá trị giao dịch lớn;

• Pháp lý phức tạp;

👉 Nên công chứng hợp đồng đặt cọc để:

• Ghi nhận tình trạng thế chấp;

• Ràng buộc trách nhiệm giải chấp;

• Tăng giá trị pháp lý khi tranh chấp.

4. Có nên đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ không?

4.1. Trường hợp có thể cân nhắc đặt cọc

Có thể cân nhắc đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ nếu:

• Bên bán chứng minh được khả năng giải chấp;

• Có văn bản xác nhận dư nợ ngân hàng;

• Hợp đồng đặt cọc ghi rõ nghĩa vụ và chế tài.

4.2. Trường hợp không nên đặt cọc

Không nên đặt cọc nếu:

• Bên bán không chứng minh được khả năng trả nợ;

• Không có cam kết giải chấp;

• Hợp đồng đặt cọc sơ sài.

>>> Xem thêm: Tiết kiệm thời gian khi hiểu rõ Thủ tục công chứng ngay từ đầu.

5. Ví dụ minh họa thực tế về đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ

Ví dụ thực tế:
Ông A đặt cọc 400 triệu đồng mua nhà của bà B. Nhà đang thế chấp ngân hàng, hợp đồng đặt cọc không ghi rõ thời hạn giải chấp.

Sau 3 tháng, bà B không giải chấp được. Tòa án xác định:

• Không có căn cứ xác định lỗi rõ ràng;

• Buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

• Không áp dụng phạt cọc.

6. Kết luận

Pháp luật không cấm việc đặt cọc khi chưa giải chấp sổ đỏ, nhưng đây là giao dịch tiềm ẩn rủi ro cao. Việc đặt cọc chỉ nên thực hiện khi:

• Có thông tin minh bạch về khoản vay;

• Có cam kết giải chấp cụ thể;

• Hợp đồng đặt cọc được lập chặt chẽ và rõ ràng.

Để hạn chế rủi ro:

• Nên công chứng hợp đồng đặt cọc;

• Nhờ công chứng viên hoặc luật sư tư vấn trước khi giao tiền.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thừa kế là gì? Có những trường hợp thừa kế nào?

>>> Công chứng văn bản thừa kế cần bao nhiêu người đồng thừa kế ký tên?

>>> Văn phòng công chứng tại Hà Nội hỗ trợ thủ tục pháp lý chuyên nghiệp, đúng quy định

>>> Thời gian thành lập công ty trọn gói được rút ngắn như thế nào?

>>> Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp: checklist chi tiết cho người mới

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com