Sổ đỏ đứng tên cả gia đình – Ai phải ký khi thế chấp?
Thế chấp sổ đỏ là một trong những hình thức bảo đảm phổ biến nhất hiện nay khi vay vốn ngân hàng hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác. Tuy nhiên, nếu sổ đỏ đứng tên nhiều người trong cùng gia đình thì việc ai là người có quyền ký khi thế chấp luôn là vấn đề khiến nhiều người thắc mắc. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan và cách xử lý đúng trong trường hợp này.
Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất nếu đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ.
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật.”
1.2. Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp là một dạng của hợp đồng bảo đảm nghĩa vụ dân sự, cần được lập thành văn bản và có thể phải công chứng, chứng thực theo quy định.
Ngoài ra, Điều 462 quy định người thế chấp phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, và nếu tài sản là tài sản chung, việc thế chấp cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu.
1.3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP
>>> Xem thêm: Bạn đang cần công chứng gấp? Click ngay vào văn phòng công chứng để đặt lịch!
Nghị định này hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định về cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) chung cho hộ gia đình.
2. Trường hợp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình – thế chấp cần ai ký?
2.1. Thế nào là sổ đỏ đứng tên hộ gia đình?
Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất…”
Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình được hiểu là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của các thành viên trong hộ.
2.2. Ai phải ký khi thế chấp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình?
Khi thế chấp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình, bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả thành viên đủ điều kiện là đồng sở hữu trong hộ.
Nếu thành viên trong hộ gia đình là người trên 18 tuổi, họ phải trực tiếp ký tên vào hợp đồng thế chấp.
Nếu thành viên là trẻ em (dưới 18 tuổi) thì cha mẹ hoặc người đại diện hợp pháp sẽ thay mặt ký.
Trường hợp một người trong hộ gia đình không đồng ý, hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu.
Ví dụ thực tế:
Gia đình ông A có 5 người (vợ chồng ông A và 3 người con). Năm 2015, được cấp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình. Năm 2024, ông A muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng. Trong trường hợp này, nếu các con của ông A đều đã đủ 18 tuổi, thì cả 5 người phải ký tên hoặc đồng ý bằng văn bản mới đủ điều kiện để thế chấp.
Ngân hàng sẽ yêu cầu tất cả đồng sở hữu ký tên hoặc ít nhất ký xác nhận đồng ý việc thế chấp.
3. Sổ đỏ đồng sở hữu không phải hộ gia đình – xử lý thế nào?
3.1. Thế nào là đồng sở hữu không phải hộ gia đình?
Đây là trường hợp có từ hai cá nhân trở lên cùng đứng tên trên sổ đỏ, nhưng không phải sổ hộ gia đình. Ví dụ: hai anh em ruột, hoặc hai người bạn mua chung đất.
3.2. Quy định về ký tên khi thế chấp sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản là sở hữu chung theo phần, việc thế chấp chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
Người đứng tên chỉ được thế chấp phần tài sản thuộc sở hữu của mình nếu:
Được sự đồng ý của các đồng sở hữu, hoặc
Có văn bản phân chia rõ phần sở hữu
Ví dụ thực tế:
Bà B và ông C mua chung một thửa đất, cùng đứng tên trên sổ đỏ. Nếu bà B muốn dùng thửa đất đó để vay ngân hàng, bà B cần ông C đồng ý. Nếu ông C không đồng ý, ngân hàng sẽ không chấp nhận thế chấp.
4. Một số lưu ý khi thế chấp sổ đỏ có nhiều người đứng tên
Nếu có người không đồng ý thế chấp nhưng bị ép ký hoặc ký không minh bạch, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Điều này ảnh hưởng đến cả ngân hàng và bên vay.
Kết luận
Thế chấp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình hoặc đồng sở hữu không đơn giản chỉ là việc ký tên của một người. Cần sự đồng thuận của tất cả thành viên có quyền lợi liên quan theo quy định pháp luật. Trước khi thực hiện thế chấp, nên kiểm tra kỹ loại hình sổ đỏ và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý để tránh rủi ro.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
