Quyền của người thuê khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê

Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ nhà quyết định bán bất động sản trong khi đang cho thuê, điều này đặt ra câu hỏi về quyền lợi và nghĩa vụ của người thuê. Người thuê có quyền gì khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về quy định pháp lý và quyền của người thuê trong trường hợp này.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho các trường hợp khẩn cấp.

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh

1.1. Bộ luật dân sự năm 2015

Bộ luật dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13) quy định về hợp đồng thuê nhà ở và quyền của các bên trong quá trình thuê. Điều 472 Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ của bên thuê, trong đó có nghĩa vụ trả tiền thuê đúng hạn và giữ gìn nhà ở theo đúng mục đích thuê.

Điều 480 Bộ luật dân sự quy định về quyền của bên thuê, bao gồm quyền được sử dụng nhà ở theo đúng mục đích thuê, quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng, và quyền được thông báo trước về việc chấm dứt hợp đồng thuê.

1.2. Luật nhà ở năm 2014

Luật nhà ở năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13) quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của chủ nhà và người thuê nhà. Điều 96 Luật nhà ở quy định về quyền của bên thuê nhà, trong đó quan trọng nhất là quyền được tiếp tục thuê theo hợp đồng thuê đã ký kết khi nhà ở được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới.

Điều 35 Luật nhà ở quy định về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền của người thuê, theo đó khi nhà ở thuộc sở hữu của người thuê được bán, chuyển nhượng thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê theo hợp đồng thuê đã ký với chủ nhà cũ.

1.3. Nghị định hướng dẫn

• Nghị định số 76/2014/NĐ-CP ngày 16/9/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về mua bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Nghị định số 34/2016/NĐ-CP ngày 14/5/2016 về quản lý, sử dụng trụ sở, cơ sở vật chất và tài sản công.

2. Quyền của người thuê khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê

2.1. Quyền được tiếp tục thuê theo hợp đồng cũ

Đây là quyền quan trọng nhất của người thuê theo quy định pháp luật hiện hành. Khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê, người thuê có quyền tiếp tục thuê theo hợp đồng thuê đã ký kết với chủ nhà cũ cho đến khi hết thời hạn thuê ghi trong hợp đồng.

Chủ sở hữu mới (người mua) có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã được ký kết giữa người thuê và chủ nhà cũ. Điều này có nghĩa là người mua nhà không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hoặc yêu cầu người thuê ra khỏi nhà trước thời hạn.

2.2. Quyền được thông báo về việc chuyển nhượng

Người thuê có quyền được thông báo về việc chủ nhà bán nhà. Theo quy định tại Điều 480 Bộ luật dân sự, bên cho thuê có nghĩa vụ thông báo cho bên thuê về việc thay đổi quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, pháp luật không quy định cụ thể về thời hạn thông báo trước, do đó trong thực tế, các bên thường thỏa thuận về vấn đề này trong hợp đồng thuê. Người thuê nên yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin về việc chuyển nhượng để bảo vệ quyền lợi của mình.

2.3. Quyền ưu tiên mua nhà

Trong một số trường hợp, người thuê có quyền ưu tiên mua nhà thuê nếu chủ nhà quyết định bán. Theo quy định tại Điều 35 Luật nhà ở, trong trường hợp chủ nhà bán nhà ở mà có nhiều người cùng có nhu cầu mua thì người thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua.

Quyền ưu tiên này nhằm bảo vệ quyền lợi của người đã sinh sống và sử dụng nhà trong một thời gian dài, đồng thời tạo điều kiện để người thuê có cơ hội trở thành chủ sở hữu nếu có đủ điều kiện tài chính.

2.4. Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại

Nếu chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho người thuê, hoặc có hành vi vi phạm quyền của người thuê, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Các thiệt hại có thể bao gồm chi phí di chuyển, chi phí tìm nhà thuê mới, và các khoản chi phí khác phát sinh do việc chấm dứt hợp đồng thuê không đúng quy định. Người thuê cần lưu giữ các giấy tờ, chứng từ để làm căn cứ yêu cầu bồi thường nếu cần thiết.

>>> Xem thêm: Ai cần làm chứng thực bản sao ngay hôm nay?

3. Nghĩa vụ của người thuê khi nhà được bán

3.1. Nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê

Khi nhà được bán và chủ sở hữu mới tiếp quản, người thuê có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký kết. Người thuê phải trả tiền thuê đúng hạn cho chủ sở hữu mới và tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng thuê.

Người thuê cần xác minh danh tính của chủ sở hữu mới và thống nhất về phương thức thanh toán tiền thuê để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên.

3.2. Nghĩa vụ báo cáo về tình trạng nhà ở

Người thuê có nghĩa vụ báo cáo cho chủ sở hữu mới về tình trạng nhà ở, các hư hỏng cần sửa chữa, và các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng. Việc này giúp duy trì mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên và đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thuê được suôn sẻ.

3.3. Nghĩa vụ giao trả nhà khi hết hạn thuê

Khi hợp đồng thuê hết hạn, người thuê có nghĩa vụ giao trả nhà ở cho chủ sở hữu mới theo đúng tình trạng ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên. Nếu người thuê tiếp tục ở mà không có thỏa thuận mới, các bên sẽ coi như gia hạn hợp đồng thuê theo điều khoản tương tự.

4. Quy trình xử lý khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê

4.1. Các bước thực hiện đối với người thuê

• Bước 1 – Xác minh thông tin: Khi biết chủ nhà có ý định bán nhà, người thuê nên yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin chính thức về việc bán, thời gian dự kiến và các vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê.
• Bước 2 – Xác nhận quyền tiếp tục thuê: Người thuê cần xác nhận lại quyền được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký và yêu cầu chủ nhà mới xác nhận việc này bằng văn bản.
• Bước 3 – Thỏa thuận với chủ sở hữu mới: Các bên thỏa thuận về các vấn đề còn lại như tiền thuê, thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
• Bước 4 – Tiếp tục thực hiện hợp đồng: Người thuê tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê theo đúng các điều khoản đã thỏa thuận.

4.2. Lưu ý quan trọng cho người thuê

• Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê đã ký để nắm rõ các quyền và nghĩa vụ của mình
• Yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin về việc bán nhà và chủ sở hữu mới
• Không tự ý rời khỏi nhà nếu chưa có thỏa thuận chính thức hoặc chưa hết hạn hợp đồng thuê
• Lưu giữ tất cả các giấy tờ, hóa đơn liên quan đến việc thuê nhà để làm bằng chứng khi cần thiết
• Nếu có tranh chấp, người thuê có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc tham vấn luật sư

4.3. Đối với chủ sở hữu mới (người mua)

• Chủ sở hữu mới phải tôn trọng và tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký
• Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hoặc tăng tiền thuê tùy tiện trong thời hạn thuê
• Nếu muốn chấm dứt hợp đồng, cần thông báo trước cho người thuê theo đúng quy định
• Có thể thỏa thuận với người thuê về việc chấm dứt hợp đồng sớm nếu có sự đồng ý của cả hai bên

>>> Xem thêm: Khi cần ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch, hãy tìm hiểu Công chứng ủy quyền.

Kết luận

Quyền của người thuê khi chủ nhà bán nhà đang cho thuê được pháp luật Việt Nam bảo vệ rõ ràng. Người thuê có quyền tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký, quyền được thông báo về việc chuyển nhượng, quyền ưu tiên mua nhà trong một số trường hợp, và quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bị vi phạm quyền.

Việc hiểu rõ các quyền này sẽ giúp người thuê bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình trong quá trình thuê nhà. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền của người thuê, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo số hotline 0966.22.7979 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.

>>> Xem thêm: 10 câu hỏi thường gặp về thủ tục nhà đất.

>>> Xem thêm: Công ty dịch thuật – dịch vụ toàn diện cho doanh nghiệp và cá nhân.

 

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com