Trong giao dịch dân sự, hợp đồng đặt cọc thường được xem là bước xác lập sự tin cậy trước khi ký kết hợp đồng chính. Tuy nhiên, nhiều trường hợp bên bán lại bất ngờ đổi ý, từ chối thực hiện cam kết khiến bên đặt cọc lâm vào tranh chấp. Khi xảy ra đặt cọc vi phạm, người mua có quyền đòi bồi thường và yêu cầu xử lý theo pháp luật như thế nào? Bài viết dưới đây phân tích rõ căn cứ pháp lý và cách bảo vệ quyền lợi khi bên bán tự ý phá vỡ thỏa thuận đặt cọc.

>>> Xem thêm: Cảnh giác lừa đảo giả danh văn phòng công chứng: Cách nhận biết

1. Khái niệm và giá trị pháp lý của đặt cọc

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khoản tiền đặt cọc có ý nghĩa:

• Ràng buộc trách nhiệm của các bên trước khi ký hợp đồng;

• Tạo cơ chế chế tài nếu có hành vi đặt cọc vi phạm;

• Xác lập bằng chứng về ý chí giao kết hợp đồng.

Chỉ cần có thỏa thuận rõ về số tiền, mục đích đặt cọc và thời hạn thực hiện thì hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực pháp lý.

2. Bên bán đổi ý không ký hợp đồng: Có phải là vi phạm nghĩa vụ?

Trường hợp bên bán tự ý từ chối ký hợp đồng mua bán dù đã nhận đặt cọc được xác định là hành vi vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng đã cam kết trong giấy đặt cọc.

Căn cứ theo “khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”:

• Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối giao kết thì phải trả lại tiền cọc và thêm khoản tiền tương đương giá trị cọc;

• Ngoài ra, nếu có thiệt hại thực tế phát sinh (chi phí công chứng, đi lại, thẩm định…) thì bên bán còn có thể phải bồi thường theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, việc bên bán đổi ý mà không có lý do chính đáng là hành vi đặt cọc vi phạm và phải chịu chế tài gấp đôi cọc.

>>> Xem thêm: Lưu ý quan trọng khi công chứng nhà đất để tránh tranh chấp

3. Người mua được bảo vệ như thế nào khi bên bán đổi ý?

3.1. Yêu cầu trả lại tiền cọc và khoản phạt cọc

Người mua có thể gửi văn bản yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc + tiền phạt cọc tương đương giá trị cọc theo đúng quy định. Đây là chế tài mặc định của pháp luật ngay cả khi hợp đồng đặt cọc không ghi rõ mức phạt.

3.2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại

Nếu người mua chứng minh được chi phí thực tế phát sinh trong quá trình chuẩn bị giao dịch (giấy tờ ngân hàng, chi phí công chứng, chi phí đi lại…), có quyền yêu cầu bồi thường theo nguyên tắc:

“Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời.”

>>> Xem thêm: Cách bảo đảm Công chứng di chúc tại nhà không bị hủy bỏ sau này

3.3. Khởi kiện khi bên bán cố tình không trả

Người mua có thể khởi kiện tranh chấp đặt cọc vi phạm tại Tòa án nơi bị đơn cư trú để yêu cầu:

• Phạt cọc;

• Bồi thường thiệt hại;

• Trả lại tiền đặt cọc;

• Buộc tiếp tục thực hiện giao dịch (nếu còn nhu cầu và việc chuyển nhượng vẫn hợp pháp).

4. Ví dụ minh họa thực tế

Anh T. đặt cọc 100 triệu đồng để mua một lô đất, có giấy đặt cọc ghi rõ ngày ký hợp đồng công chứng. Tuy nhiên đến ngày hẹn, bên bán thông báo đổi ý vì có người mua giá cao hơn. Đây là trường hợp rõ ràng của đặt cọc vi phạm.

Theo quy định, anh T. được yêu cầu:

• Bên bán trả lại 100 triệu đồng tiền cọc + 100 triệu đồng phạt cọc;

• Bồi thường thêm 5 triệu đồng chi phí đi lại và chuẩn bị hồ sơ (nếu cung cấp hóa đơn/chứng từ).

Nếu bên bán không trả, anh T. hoàn toàn có thể khởi kiện để tòa buộc họ thực hiện nghĩa vụ.

>>> Xem thêm: Cách phân chia di sản khi lập công chứng thừa kế có nhiều thừa kế

5. Cách hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc

• Luôn ký hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, ghi rõ mục đích, thời hạn, chế tài;

• Yêu cầu bên bán cung cấp hồ sơ pháp lý của tài sản trước khi đặt cọc;

• Ghi rõ giá trị tài sản, thời điểm ký hợp đồng, nghĩa vụ của hai bên;

• Thỏa thuận rõ tình huống bên bán đổi ý và mức phạt cọc cụ thể;

• Nên có người làm chứng hoặc quay video quá trình giao nhận tiền.

Kết luận

Khi xảy ra đặt cọc vi phạm, người mua hoàn toàn có cơ sở pháp lý để yêu cầu phạt cọc, bồi thường và bảo vệ quyền lợi của mình. Đặt cọc không chỉ là thủ tục thỏa thuận mà là nghĩa vụ pháp lý ràng buộc trách nhiệm các bên. Hiểu đúng quyền lợi giúp người mua tránh rủi ro và chủ động xử lý khi bên bán cố tình đổi ý.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Tách thửa đất do Nhà nước quản lý: Ai được phép làm?

>>> Tranh chấp đất liền kề: thủ tục đo đạc và xác minh mốc giới

>>> Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật phù hợp người bận lịch hành chính

>>> Vì sao nên thuê dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói thay vì tự đi làm thủ tục?

>>> Tìm hiểu chi tiết về phí công chứng vay vốn ngân hàng và thế chấp tài sản

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com