Đặt cọc mua bán nhà đất khi tài sản đang thế chấp ngân hàng

Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhiều nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm khoản vay. Khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, các bên thường lựa chọn phương án đặt cọc trước để giữ chỗ, chờ giải chấp rồi ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, đặt cọc nhà đất đang thế chấp tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không hiểu rõ quy định pháp luật. Vậy pháp luật có cho phép đặt cọc trong trường hợp này không? Cần lưu ý những gì để tránh mất tiền cọc?

>>> Xem thêm: Mọi hồ sơ đều được xử lý chuyên nghiệp tại văn phòng công chứng.

1. Nhà đất đang thế chấp có được đặt cọc mua bán nhà đất không?

1.1. Căn cứ pháp lý về nhà đất đang thế chấp

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện, trong đó có:

“Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”

Luật Đất đai không cấm đặt cọc đối với nhà đất đang thế chấp, nhưng không cho phép chuyển nhượng khi chưa giải chấp.

1.2. Phân biệt đặt cọc và chuyển nhượng

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc chỉ là:

• Biện pháp bảo đảm;

• Không làm phát sinh quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất.

👉 Vì vậy, đặt cọc nhà đất đang thế chấp là không bị cấm, nhưng chỉ nhằm bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán sau khi giải chấp.

2. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp

2.1. Không giải chấp được ngân hàng

Nguy cơ lớn nhất là:

• Bên bán không đủ khả năng trả nợ ngân hàng;

• Ngân hàng không đồng ý giải chấp.

👉 Khi đó, hợp đồng mua bán không thể ký kết, dẫn đến tranh chấp tiền đặt cọc.

2.2. Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ tình trạng thế chấp

Nhiều hợp đồng đặt cọc:

• Không ghi nhận nhà đất đang thế chấp;

• Không quy định trách nhiệm giải chấp;

👉 Dẫn đến khó xác định lỗi thuộc về bên nào khi giao dịch không thành.

>>> Xem thêm: Việc sang tên sổ đỏ sẽ đơn giản hơn rất nhiều khi bạn chọn đúng Dịch vụ sổ đỏ uy tín.

3. Đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp có cần sự đồng ý của ngân hàng không?

3.1. Pháp luật có bắt buộc không?

Hiện nay, pháp luật:

• Không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của ngân hàng khi đặt cọc;

• Nhưng bắt buộc phải giải chấp trước khi công chứng hợp đồng mua bán.

3.2. Có nên có xác nhận của ngân hàng?

Trong thực tế, để an toàn:

• Nên yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận dư nợ;

• Hoặc văn bản cam kết giải chấp của ngân hàng.

👉 Đây là cơ sở quan trọng bảo vệ bên mua khi đặt cọc nhà đất đang thế chấp.

4. Cách đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp an toàn, đúng luật

4.1. Ghi rõ nghĩa vụ giải chấp trong hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc cần ghi:

• Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng nào;

• Thời hạn giải chấp;

• Trách nhiệm nếu không giải chấp đúng hạn.

4.2. Thỏa thuận rõ xử lý tiền đặt cọc

Nên thỏa thuận:

• Nếu không giải chấp được thì hoàn trả tiền cọc;

• Có hay không áp dụng phạt cọc;

• Cơ chế xử lý nếu ngân hàng từ chối giải chấp.

>>> Xem thêm: Chuyên gia chia sẻ các bước chuẩn xác giúp bạn Kiểm tra sổ đỏ giả trước mọi giao dịch bất động sản

5. Ví dụ minh họa thực tế về đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp

Ví dụ thực tế:
Bà A đặt cọc 500 triệu đồng mua nhà của ông B. Nhà đang thế chấp tại ngân hàng X. Hợp đồng đặt cọc ghi rõ ông B có trách nhiệm giải chấp trong 45 ngày.

Hết thời hạn, ông B không trả được nợ ngân hàng. Tòa án xác định:

• Ông B là bên vi phạm nghĩa vụ đặt cọc;

• Buộc hoàn trả tiền cọc và bồi thường tương đương tiền cọc theo Điều 328 BLDS 2015.

6. Kết luận

Đặt cọc nhà đất đang thế chấp không bị pháp luật cấm, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không có thỏa thuận rõ ràng. Việc đặt cọc chỉ nên thực hiện khi:

• Hiểu rõ tình trạng thế chấp;

• Có cam kết giải chấp cụ thể;

• Hợp đồng đặt cọc được lập chặt chẽ, rõ ràng.

Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên nên:

• Công chứng hợp đồng đặt cọc;

• Nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi giao tiền.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thủ tục công chứng mua bán xe thông dụng năm 2025

>>> Dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật

>>> Dịch vụ công chứng hỗ trợ gì trong các thủ tục pháp lý?

>>> So sánh chi phí dịch vụ thành lập công ty: Tự làm hay thuê?

>>> Mẫu hợp đồng thế chấp tài sản mới nhất dùng trong công chứng

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com