Đặt cọc mua bán nhà đất khi sổ đỏ đang chờ cấp

Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp nhà đất đang trong quá trình làm thủ tục cấp sổ đỏ nhưng bên mua đã có nhu cầu đặt cọc để “giữ chỗ”, tránh việc bên bán chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn: đặt cọc nhà đất chờ cấp sổ có hợp pháp không? Nếu phát sinh tranh chấp thì tiền đặt cọc xử lý thế nào?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết vấn đề đặt cọc mua bán nhà đất khi sổ đỏ đang chờ cấp dưới góc độ pháp lý, giúp người mua và người bán hạn chế rủi ro.

>>> Xem thêm: Đối với những giấy tờ quan trọng, việc chọn phòng công chứng đáng tin cậy là điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi của bạn được bảo vệ tối đa.

1. Đặt cọc mua bán nhà đất chờ cấp sổ là gì?

1.1. Khái niệm đặt cọc nhà đất chờ cấp sổ

Đặt cọc nhà đất chờ cấp sổ là việc các bên thỏa thuận giao một khoản tiền (hoặc tài sản khác) để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất trong tương lai, trong khi:

• Nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Hoặc đang trong quá trình hoàn tất hồ sơ xin cấp sổ.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

1.2. Đặt cọc khác gì với mua bán nhà đất?

• Đặt cọc: Chỉ là thỏa thuận bảo đảm, chưa làm phát sinh quyền sở hữu.

• Mua bán nhà đất: Phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng và bắt buộc có sổ đỏ theo luật đất đai.

👉 Vì vậy, cần phân biệt rõ để tránh nhầm lẫn pháp lý.

2. Đặt cọc mua bán nhà đất chờ cấp sổ có hợp pháp không?

2.1. Căn cứ pháp lý về hiệu lực hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

• Chủ thể có năng lực pháp luật;

• Tự nguyện;

• Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật.

👉 Pháp luật không cấm đặt cọc nhà đất chờ cấp sổ, nếu chỉ dừng lại ở việc đặt cọc, chưa ký hợp đồng chuyển nhượng.

2.2. Điều kiện chuyển nhượng nhà đất theo Luật Đất đai

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi:

• Có Giấy chứng nhận;

• Đất không tranh chấp;

• Không bị kê biên;

• Còn thời hạn sử dụng.

👉 Như vậy:

• Không được ký hợp đồng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ;

• Nhưng được phép đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng trong tương lai.

>>> Xem thêm: Bạn muốn hoàn tất thủ tục nhà đất đúng hạn? Hãy tham khảo ngay Dịch vụ sổ đỏ trọn gói này.

3. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc mua bán nhà đất chờ cấp sổ

3.1. Rủi ro không được cấp sổ đỏ

Nhà đất có thể:

• Không đủ điều kiện cấp sổ;

• Bị vướng quy hoạch;

• Hồ sơ pháp lý không hoàn chỉnh.

Khi đó, giao dịch mua bán không thể thực hiện, dễ phát sinh tranh chấp tiền đặt cọc.

3.2. Rủi ro bên bán bán cho người khác

Nếu hợp đồng đặt cọc không chặt chẽ:

• Bên bán có thể vi phạm nghĩa vụ;

• Tranh chấp phạt cọc rất khó giải quyết nếu chứng cứ không rõ ràng.

3.3. Rủi ro hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu

Hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu nếu:

• Thỏa thuận mua bán trái luật (ví dụ: cam kết chuyển nhượng khi biết chắc không đủ điều kiện cấp sổ);

• Nội dung che giấu giao dịch mua bán trái phép.

Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

4. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chờ cấp sổ không?

4.1. Pháp luật có bắt buộc công chứng không?

Hiện nay, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, công chứng mang lại nhiều lợi ích:

• Kiểm tra sơ bộ hồ sơ pháp lý nhà đất;

• Hạn chế tranh chấp;

• Tăng giá trị chứng cứ khi khởi kiện.

4.2. Công chứng viên có công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất chờ cấp sổ không?

Trong thực tiễn:

• Công chứng viên có thể công chứng hợp đồng đặt cọc, nếu nội dung chỉ là đặt cọc;

• Không công chứng nếu hợp đồng có nội dung “mua bán trá hình”.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng – lựa chọn hoàn hảo cho người bận rộn và cần sự nhanh gọn.

5. Ví dụ minh họa thực tế

Ví dụ thực tế:
Ông A đặt cọc 300 triệu đồng để mua thửa đất của bà B, thửa đất đang làm thủ tục cấp sổ đỏ. Trong hợp đồng đặt cọc ghi rõ:

• Thời hạn 6 tháng phải được cấp sổ;

• Nếu không cấp được sổ, bà B phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường.

Sau 6 tháng, đất không đủ điều kiện cấp sổ do vướng quy hoạch. Tòa án xác định:

• Hợp đồng đặt cọc hợp pháp;

• Bên bán phải trả lại tiền và bồi thường theo thỏa thuận.

6. Lưu ý quan trọng khi đặt cọc mua bán nhà đất chờ cấp sổ

• Ghi rõ tình trạng pháp lý “đang chờ cấp sổ đỏ”;

• Quy định rõ thời hạn hoàn tất thủ tục cấp sổ;

• Thỏa thuận cụ thể xử lý tiền đặt cọc nếu không được cấp sổ;

• Không ghi nội dung mua bán, sang tên khi chưa có sổ;

• Nên công chứng hợp đồng đặt cọc để giảm rủi ro.

7. Kết luận

Đặt cọc nhà đất chờ cấp sổ là giao dịch không bị pháp luật cấm, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không thỏa thuận chặt chẽ. Pháp luật chỉ cho phép đặt cọc, chứ không cho phép mua bán, chuyển nhượng khi chưa có sổ đỏ.

Để bảo vệ quyền lợi, người mua và người bán nên:

• Soạn hợp đồng đặt cọc rõ ràng, minh bạch;

• Gắn điều kiện cấp sổ với trách nhiệm pháp lý;

• Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Các trường hợp công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng mua bán xe

>>> Hợp đồng ở nhờ đối với tài sản thừa kế chưa chia: Khó khăn và cách giải quyết

>>> Trọn gói pháp lý – chọn Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh để an tâm sở hữu nhà đất

>>> Hàng nghìn khách hàng đã chọn Văn phòng công chứng Hà Nội – còn bạn thì sao?

>>> Bạn đang cần tìm Văn phòng công chứng làm việc thứ 7 chủ nhật để kịp làm hồ sơ gấp?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com