Các trường hợp công chứng hợp đồng chia tách nhà đất bị từ chối và cách khắc phục
Công chứng chia tách đất bị từ chối là tình huống không hiếm gặp trong thực tiễn, đặc biệt khi các điều kiện pháp lý hoặc hồ sơ giấy tờ không đầy đủ, rõ ràng. Vậy khi nào thì bị từ chối công chứng hợp đồng chia tách nhà đất? Có thể khắc phục như thế nào để giao dịch được thực hiện hợp pháp và thuận lợi? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành.
>>>Xem thêm: Ký Công chứng tách thửa rồi mới phát hiện đất dính quy hoạch, phải làm sao?
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc công chứng chia tách đất
1.1. Luật công chứng năm 2014
Điều 4 và Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định rõ nguyên tắc công chứng và các trường hợp từ chối công chứng, bao gồm các giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, giả tạo hoặc không đủ điều kiện.
1.2. Quy định về điều kiện chia tách thửa đất
Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), việc chia tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện:
Đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định
Không thuộc khu vực hạn chế tách thửa
Có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp
Nếu diện tích sau chia nhỏ hơn mức tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định thì công chứng viên có quyền từ chối. Ví dụ: Tại Hà Nội, diện tích tối thiểu tách thửa là 30m², mặt tiền tối thiểu 3m (theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND).
2.3. Đất thuộc quy hoạch, đất tranh chấp khiến chia tách đất bị từ chối khiến chia tách đất bị từ chối
Nếu đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc đang tranh chấp, công chứng viên sẽ từ chối công chứng để đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch.
Theo Điều 122 Luật Đất đai 2013, đất đang tranh chấp thì không được cấp Giấy chứng nhận và cũng không được thực hiện giao dịch công chứng.
2.4. Hợp đồng có dấu hiệu giả tạo, ép buộc khiến chia tách đất bị từ chối
Nếu công chứng viên nhận thấy giao dịch chia tách đất có dấu hiệu gian lận, ép buộc, giả mạo giấy tờ thì sẽ từ chối công chứng theo khoản 4 Điều 40 Luật Công chứng 2014.
2.5. Người tham gia không đủ năng lực hành vi dân sự khiến chia tách đất bị từ chối
Trường hợp người ký hợp đồng là người mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực, hoặc không minh mẫn, thì hợp đồng không được công chứng.
3. Ví dụ minh họa thực tế
>>>Xem thêm: Văn phòng công chứng – Địa chỉ tin cậy cho các thủ tục pháp lý quan trọng
Trường hợp 1: Anh Hùng tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) muốn chia thửa đất 50m² thành 2 phần: 25m² và 25m² để tặng cho con. Khi đến Văn phòng công chứng, anh bị từ chối vì mỗi phần sau chia không đủ diện tích tối thiểu (30m²) theo quy định của Hà Nội. => Cách khắc phục: Gộp chung phần tặng cho con vào một thửa duy nhất hoặc lựa chọn hình thức tặng cho theo tỷ lệ phần quyền thay vì tách thửa.
Trường hợp 2: Chị Lan ở Bình Thạnh (TP.HCM) xin chia đất từ mảnh đất cha mẹ để lại. Tuy nhiên, trong quá trình công chứng, văn phòng từ chối vì đất chưa sang tên cho chị và vẫn đứng tên người đã mất. => Cách khắc phục: Làm thủ tục khai nhận di sản, sang tên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện công chứng chia tách.
4. Cách khắc phục khi bị từ chối công chứng chia tách đất
>>> Xem thêm: Từ A đến Z về Phí công chứng: Tất cả những thông tin bạn cần đều ở đây.
4.1. Kiểm tra trước điều kiện pháp lý
Trước khi tiến hành công chứng, cần:
Kiểm tra điều kiện tách thửa tại địa phương
Kiểm tra thông tin quy hoạch (có thể thông qua Văn phòng đăng ký đất đai)
4.2. Hoàn thiện hồ sơ đầy đủ
Hồ sơ đầy đủ bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
CMND/CCCD, hộ khẩu
Bản vẽ sơ đồ thửa đất (nếu có yêu cầu)
Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (nếu chia cho người thân)
Nếu đất chưa sang tên, phải hoàn tất thủ tục sang tên.
Nếu đất thuộc di sản, phải hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản trước.
4.4. Tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước
Đây là cách hiệu quả để tránh rủi ro pháp lý và giúp hồ sơ được xử lý suôn sẻ hơn.
Kết luận
Công chứng chia tách đất bị từ chối thường bắt nguồn từ việc không đáp ứng các điều kiện pháp luật về đất đai hoặc hồ sơ không đầy đủ. Để tránh mất thời gian và chi phí, người dân nên chủ động tìm hiểu kỹ quy định, nhờ tư vấn chuyên môn và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ trước khi thực hiện giao dịch.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
