Hợp đồng ở nhờ và các quy định về trật tự xây dựng
Trong thực tiễn, nhiều gia đình, cá nhân không có nhà ở riêng nên phải ở nhờ trên đất hoặc nhà của người khác thông qua hợp đồng ở nhờ. Tuy nhiên, trong quá trình ở nhờ, nhiều trường hợp phát sinh việc xây dựng, sửa chữa, cơi nới mà không tuân thủ quy định pháp luật, dẫn đến vi phạm trật tự xây dựng. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về mối quan hệ giữa hợp đồng ở nhờ và các quy định về trật tự xây dựng theo pháp luật mới nhất.
Theo Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng không phải trả tiền, khi hết hạn phải hoàn trả.
Hợp đồng ở nhờ là một dạng hợp đồng mượn tài sản, với mục đích để ở, không phát sinh nghĩa vụ trả tiền thuê.
Hợp đồng này phải lập bằng văn bản để làm căn cứ pháp lý nếu có tranh chấp.
1.2. Trật tự xây dựng là gì?
Theo Điều 3 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trật tự xây dựng là việc tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng trong quá trình khởi công, thi công, sửa chữa, cải tạo, phá dỡ công trình.
Mọi hành vi xây dựng, sửa chữa, cơi nới nhà ở đều phải phù hợp với giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện cấp phép).
Cơ quan quản lý nhà nước có quyền kiểm tra, xử lý vi phạm nhằm bảo đảm an toàn, mỹ quan đô thị và quyền lợi hợp pháp của các bên.
2. Quy định pháp luật về hợp đồng ở nhờ và quyền xây dựng
2.1. Người ở nhờ có quyền xây dựng không?
Người ở nhờ chỉ có quyền sử dụng tạm thời đối với nhà, đất theo thỏa thuận với bên cho ở nhờ.
Họ không có quyền xây dựng, sửa chữa, cơi nới nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu tài sản.
2.2. Pháp luật về cấp phép xây dựng
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020):
Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn).
Chủ đầu tư được hiểu là chủ sở hữu hợp pháp của nhà, đất. Người ở nhờ không phải chủ đầu tư, do đó không thể tự ý xin cấp phép xây dựng.
2.3. Trách nhiệm nếu vi phạm trật tự xây dựng
Nếu người ở nhờ tự ý xây dựng, sửa chữa mà không có giấy phép (hoặc không có sự đồng ý của chủ sở hữu), công trình sẽ bị coi là xây dựng trái phép.
Theo Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức xử phạt có thể từ 15 triệu đến 80 triệu đồng, kèm biện pháp buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
3.1. Hợp đồng ở nhờ không làm phát sinh quyền sở hữu
Người ở nhờ chỉ có quyền sử dụng tài sản theo thời hạn. Nếu tự ý xây dựng, mọi chi phí có thể không được chủ sở hữu bồi hoàn.
3.2. Tranh chấp phát sinh từ việc xây dựng trái phép
Chủ sở hữu có quyền yêu cầu tháo dỡ phần xây dựng trái phép.
Người ở nhờ có thể mất toàn bộ công sức, tiền bạc bỏ ra để xây dựng mà không được pháp luật bảo vệ.
4. Ví dụ minh họa thực tế về hợp đồng ở nhờ
4.1. Trường hợp hợp pháp
Ông A cho bà B ở nhờ trên mảnh đất của mình và đồng ý bằng văn bản cho bà B xây dựng một căn nhà tạm 20m². Ông A đứng tên xin giấy phép xây dựng tạm theo quy định của Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020. Trường hợp này hợp pháp vì có sự đồng thuận và giấy phép hợp lệ.
4.2. Trường hợp vi phạm
Ông C cho anh D ở nhờ trên đất ở đô thị. Anh D tự ý xây dựng một căn nhà cấp 4 mà không xin phép và không được ông C đồng ý. Khi chính quyền kiểm tra, công trình bị buộc tháo dỡ theo Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, anh D vừa bị phạt hành chính vừa mất trắng công trình xây dựng.
>>> Xem thêm: Phòng công chứng – bảo chứng pháp lý cho mọi giao dịch của bạn.
5. Lời khuyên để tuân thủ hợp đồng ở nhờ và trật tự xây dựng
Khi ký hợp đồng ở nhờ, cần ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, trong đó nêu rõ việc có được sửa chữa, xây dựng hay không.
Nếu phát sinh nhu cầu xây dựng, sửa chữa:
Bên cho ở nhờ phải là người đứng tên xin phép xây dựng.
Bên ở nhờ không được tự ý tiến hành.
Người dân cần nắm chắc các quy định trong Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 16/2022/NĐ-CP để tránh bị xử phạt.
Kết luận
Hợp đồng ở nhờ chỉ xác lập quyền sử dụng chỗ ở tạm thời, không làm phát sinh quyền sở hữu hay quyền xây dựng đối với người ở nhờ. Mọi hành vi xây dựng, sửa chữa phải tuân thủ quy định về trật tự xây dựng và được sự đồng ý của chủ sở hữu. Nếu vi phạm, công trình có thể bị cưỡng chế tháo dỡ và người vi phạm phải chịu toàn bộ thiệt hại.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
