Hợp đồng ở nhờ đối với nhà thuộc dự án: Cần lưu ý gì?
Trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, không ít trường hợp chủ đầu tư hoặc người mua nhà trong dự án cho người khác “ở nhờ” thông qua hợp đồng ở nhờ dự án. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro vì liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng và quy định về quản lý dự án. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật mới nhất và những điểm cần lưu ý khi ký kết hợp đồng ở nhờ trong dự án bất động sản.
1. Khái niệm hợp đồng ở nhờ dự án và cơ sở pháp lý
1.1. Hợp đồng ở nhờ dự án là gì?
Hợp đồng ở nhờ dự án là sự thỏa thuận giữa bên có quyền sử dụng hoặc quản lý căn hộ/nhà trong dự án với bên ở nhờ, cho phép ở nhờ tạm thời mà không phát sinh nghĩa vụ trả tiền thuê.
Về bản chất, đây là dạng hợp đồng mượn tài sản theo quy định tại Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến nhà trong dự án bất động sản
Một số văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp:
Luật Dân sự 2015: Quy định chung về hợp đồng mượn tài sản.
Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023): Quy định về quyền sở hữu và sử dụng nhà ở trong dự án.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Quản lý hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựng trong dự án.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025): Xác định quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản.
2. Điều kiện để ký hợp đồng ở nhờ dự án
2.1. Nhà dự án đã được bàn giao, có giấy chứng nhận
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, việc giao dịch liên quan đến nhà ở (bao gồm cả cho mượn, ở nhờ) chỉ hợp pháp khi:
Nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; hoặc
Đã được bàn giao từ chủ đầu tư cho người mua theo đúng tiến độ dự án.
Nếu nhà vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, chưa được bàn giao thì hợp đồng ở nhờ có thể bị coi là không có hiệu lực pháp lý.
2.2. Chủ thể có quyền cho ở nhờ
Chỉ chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được ủy quyền mới có quyền ký hợp đồng cho ở nhờ.
Trường hợp căn hộ trong dự án vẫn thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, người mua chưa thanh toán đủ tiền hoặc chưa được bàn giao thì họ chưa có quyền cho ở nhờ.
3. Rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng ở nhờ dự án bất động sản
3.1. Nhà ở nhờ có thể bị thu hồi
Nếu dự án vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng, Nhà nước có quyền thu hồi đất hoặc đình chỉ dự án theo Điều 64 Luật Đất đai 2024. Khi đó, hợp đồng ở nhờ sẽ mất giá trị.
3.2. Không được công nhận quyền sở hữu
Người ở nhờ dù ở lâu năm cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Điều này được khẳng định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014.
3.3. Tranh chấp với chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư
Nếu hợp đồng ở nhờ không quy định rõ thời hạn và quyền nghĩa vụ, có thể xảy ra tranh chấp khi chủ sở hữu yêu cầu lấy lại nhà.
Người ở nhờ có thể bị yêu cầu di dời bất cứ lúc nào nếu chủ sở hữu thay đổi quyết định hoặc bán nhà trong dự án.
4. Ví dụ minh họa thực tế về hợp đồng ở nhờ dự án
4.1. Trường hợp hợp pháp
Chị A mua một căn hộ trong dự án đã được bàn giao nhưng chưa về ở ngay. Chị lập hợp đồng cho em gái ở nhờ với thời hạn 2 năm, ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì căn hộ đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ, hợp đồng này hợp pháp.
4.2. Trường hợp rủi ro
Anh B mua một căn nhà trong dự án nhưng mới thanh toán 40%, chưa được bàn giao. Anh tự ý cho bạn ở nhờ. Sau đó, chủ đầu tư yêu cầu bàn giao lại để xử lý do vi phạm tiến độ thanh toán. Trong trường hợp này, hợp đồng ở nhờ không được công nhận, người ở nhờ có thể bị buộc di dời.
Chỉ ký hợp đồng khi nhà thuộc dự án đã đủ điều kiện pháp lý (bàn giao, có giấy chứng nhận hoặc biên bản bàn giao hợp pháp).
Ghi rõ thời hạn ở nhờ, quyền và nghĩa vụ (ví dụ: không được tự ý sửa chữa, chuyển nhượng).
Nêu rõ trách nhiệm nếu dự án bị thu hồi hoặc chậm tiến độ.
Hợp đồng nên được công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý, tránh tranh chấp sau này.
Kết luận
Hợp đồng ở nhờ dự án chỉ an toàn khi nhà thuộc dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người cho ở nhờ. Nếu dự án còn đang xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện kinh doanh, việc cho ở nhờ có thể dẫn đến nhiều rủi ro như mất chỗ ở, không được bồi thường, hoặc hợp đồng bị vô hiệu. Người dân cần nắm chắc các quy định trong Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
